Бетон.ру

Риски покупателей жилья на первичном рынке.

В инвестиционных проектах есть такое понятие – риски проекта, т. е. любой разумный инвестор, вкладывая средства в какой-либо коммерческий проект, всегда соотносит планируемую прибыль и возможные риски. Покупатель строящегося жилья, в каком-то смысле тоже является инвестором. Однако многие, будучи в роли покупателя, оценивают привлекаем ость покупаемого жилья исходя из двух основных критериев – цена и качество, а о рисках думают в последнюю очередь.

В контексте вышеуказанного рассмотрим, каковы риски покупателя на первичном рынке жилья.

• Велики сроки регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости – от одного до нескольких месяцев.
• Система регистрации прав требования инвесторов-дольщиков на стадии строительства объекта недвижимости находится в зачаточном состоянии.
• Отсутствует стройная система страхования прав инвесторов-дольщиков.
• Несовершенная система налогообложения юридических и физических лиц, участвующих в долевом строительстве.

Что же необходимо знать и по возможности проверить потенциальному дольщику:

• Кто продает квартиру, т. е. юридический статус фирмы-продавца, наличие лицензии, полномочий у лиц, подписывающих документы.

От юридического статуса фирмы, наличия лицензии и подтверждения полномочия лиц, подписывающих документы, зависит степень ответственности фирмы и ее руководства перед покупателем.

• Статус фирмы-продавца по отношению к объекту недвижимости и наличие прав на квартиру (привлечение инвестиций).

Статус фирмы может быть различен. Обычно это застройщик, Инвестор, Подрядчик, Субподрядчик или Дилер. В зависимости от статуса проверяется и “цепочка” правоустанавливающих документов, подтверждающих права фирмы. Если квартира получена субподрядчиком от застройщика в зачет за оказанные услуги или строительные материалы, необходимо обязательно проверить, действительно ли услуги оказаны и материалы поставлены, т. е. “закрыты” ли соответствующие договоры актами сдачи-приемки или сверки.

• По какому договору и на каких условиях переходит право требования на квартиру от продавца к покупателю.

Продажа прав требования на квартиры обычно происходит двумя путями: путем подписания договора долевого участия или договора уступки права требования. Первая и вторая половина для дольщика отличается не принципиально. Более внимательно надо относиться к подписанию договора уступки права требования, т. к. часто в тексте подобных договоров уступаемые права не перечисляются, а делается ссылка на права продавца по другому договору. Принципиальное отличие между двумя схемами возникает только после приемки Госкомиссией. В этом случае схема долевого участия в строительстве дома становится юридически невозможной. Главное, на что надо обращать внимание в текстах договоров: стоимость квартиры и порядок оплаты, как изменяется стоимость при оплате частями, насколько подробно описаны объект недвижимости и приобретаемая квартира, срок сдачи объекта и штрафные санкции при его нарушении, условия возврата денежных средств.