Бетон.ру

ГУИОН предсказывает арендатором будущее.

"Синоптики" из ГУИОН базируются на многолетних наблюдениях рыночных тенденций. Основной метод исследования — экспертные интервью. Примерно раз в полгода ГУИОН рассылает опросник по ведущим риэлтерским кампаниям, работающим с коммерческой недвижимостью, а затем обобщает и анализирует полученные результаты. Прогноз развития рынка аренды в 2003 году подготовлен ГУИОН по заказу городской администрации (необходимость составления такого отчета предусмотрена в законе СПб О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Петербург"). КУГИ использует данные, представленные экспертами, при разработке планового задания по сбору арендной платы и корректировке курса у.е.
Осенью 1999 года во всех секторах рынка коммерческой недвижимости начался устойчивый подъем, который продолжается до сих пор. При отсутствии дестабилизирующих факторов политического характера и резких колебаний курса национальной валюты рынок недвижимости во второй половине 2002-го и в течение всего 2003 года будет устойчиво развиваться.
Рынок нежилых помещений включает в себя три основных сектора по функциональному использованию объектов — торговый, офисный и промышленно-складской. Каждый из этих сегментов имеет свои особенности ценообразования, поэтому целесообразно рассматривать их по отдельности.
Торговые помещения
В феврале 2002 года арендные ставки на торговые площади составляли в среднем 103% от до кризисного уровня и превышали максимальные значе-ния, отмеченные за всю историю существования рынка. Ситуацию начала лета 2002-го риэлтеры единодушно называют "ожиданием". Рынок перегрет. Цены близки к своему потолку. Ликвидные помещения в большом дефиците. Это побуждает собственников увеличивать арендные ставки, однако большинство арендаторов не готовы заключать договоры на таких условиях. Правда, в преддверии 300-летия на рынок выходят новые торговые организации, в первую очередь — московские, платежеспособность которых выше, чем у местных фирм.
Увеличение сроков договоров аренды приводит к вымыванию с рынка ликвидных объектов. Параллельно растет ко-личество сделок купли-продажи торговых площадей, что так
же сокращает потенциал рынка аренды. Поэтому, несмотря на категоричные заявления некоторых риэлтеров о прекращении роста и даже некотором падении арендных ставок на торговые объекты в наиболее проходных местах, вероятнее всего, рост цен аренды продолжится по крайней мере до юбилейных торжеств. Слишком велики ожидания торговых предприятий, связанные с притоком гостей в город.
Этот вывод подтверждают и результаты опроса, проведенного ГУИОН в феврале-марте 2002 года. Прогнозное значение средней арендной ставки в феврале 2003-го составляет 115% от до кризисного уровня. То есть риэлтеры ожидают повышения цен на 11% относительно уровня весны этого года.
Инерция рынка, вероятнее всего, приведет к дальнейшему росту ставок, хотя и более низкими темпами. К сентябрю они увеличатся еще на 2-4% относительно уровня февраля 2003-го и достигнут 118-120% от до кризисного уровня.
Вторая половина 2003-го не предвещает особого оживления в торговом бизнесе Петербурга. Завершение праздников и приуроченных к ним федеральных инвестиционных программ приведет к снижению покупательской активности. Соответственно и спрос на аренду торговых объектов будет падать. Одновременно несколько увеличится предложение за счет сворачивания празднично ориентированной торговли. Однако о сокращении доходов населения, а, значит, и о снижении арендных ставок говорить не приходится. Очевидно, продолжится медленное увеличение цен аренды (в пределах 2% за полугодие) или же произойдет их стабилизация. Таким образом, к концу 2003 года арендные ставки на торговые помещения, вероятнее всего, составят 120% от до кризисного уровня и прекратят свой дальнейший рост.
Офисные помещения
В феврале 2002 года арендные ставки на офисные площади составляли в среднем 71% от до кризисного уровня. Этот сектор рынка продолжает развиваться достаточно спокойно, расценки в период с февраля по июнь 2002-го увеличились в среднем на 4-6% и достигли 74-75% от до кризисного уровня. После летних отпусков рынок активизируется, спрос возрастет, что не замедлит сказаться на уровне цен и количестве сделок. Однако маловероятно, что темпы роста арендных ставок существенно возрастут.
К концу 2002-го цены аренды, по всей видимости, достигнут 77-79% от до кризисного уровня, а к сентябрю 2003-го зафиксируются на уровне 80-84% от до кризисных показателей. Во второй половине будущего года высокая активность рынка маловероятна. Бюджетные деньги потрачены, праздничные проекты завершены, а значит, об активизации структур, традиционно занимающих офисные площади (консалтинговые фирмы, финансовые брокеры, оптовая торговля и др.), говорить не приходится. Вероятнее всего, произойдет небольшой — в пределах 2-4% — рост ставок относительно "предпраздничного" уровня.
Склады и производства
В этом секторе рынка в феврале 2002 года средние арендные ставки составляли 69% от до кризисного уровня. К февралю 2003 года риэлтеры ожидают повышения цен аренды еще на 13%. Это обусловлено, во-первых, общим экономическим ростом и, во-вторых, притоком федеральных денег, направляемых на реализацию программ к 300-летию города.
Сегодня высокий спрос на производственно-складские площади не находит адекватного предложения. Большинство крупных предприятий города пока не проявляют желания эффективно работать со своей недвижимостью. Значительная часть сделок срывается из-за внерыночных причин: отсутствие правильно оформленных прав на объекты, неадекватное поведение арендодателя и т.п. К сожалению, политика реструктуризации предприятий и снижения налогового бремени с временно неиспользуемых площадей не создаст экономических стимулов к повышению эффективности использования производственной недвижимости.
Продолжающийся экономический рост и относительно низкий уровень арендных ставок приведет к тому, что в целом темпы роста цен аренды промышленно-складские объекты будут выше, чем в друг секторах. С февраля по сентябрь 2003 года арендные ставки, вероятнее всего, повысятся еще на 7% и достигнут 83% до кризисного уровня, а к концу 2003 года они, возможно, увеличатся еще на 3-5%.