Бетон.ру

Новостройка без страха и упрека.

Дома-то еще не существует! Между моментом выплаты денег и получением свидетельства о праве собственности проходят месяцы. И залог спокойствия покупателя квартиры в новостройке - грамотно составленный договор. Об этом - в материале, предоставленном газетой "Квартирный ответ", которую выпускает агентство недвижимости "МИЭЛЬ".

ЧТОБЫ ЦЕНЫ РОСЛИ В НУЖНУЮ НАМ СТОРОНУ

Договоры бывают разные: инвестиционный контракт, договор на уступки права требования и, менее распространенный предварительный договор о купле-продаже. Но все сводится к одному: вы приобретаете право на получение квартиры в будущем и право на оформление квартиры в вашу собственность. Причем первое право вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры, а второе - после завершения вашего инвестиционного контракта, то есть с момента сдачи дома Госкомиссии.
При этом у вас возникает одна правовая обязанность: заплатить деньги. Сколько, за что именно, и не придется ли потом еще доплачивать - вот что обычно волнует покупателя.
Расходы при покупке жилья в новостройках имеют несколько составляющих. Первая - непосредственно цена за "квадрат". Должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Если вам предлагают подписать договор без этой фразы,то к концу строительства вы можете обнаружить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал. Продавцы, конечно, скажут, что пока строили, себестоимость выросла! Но ведь в договоре вам никто не обещал, что она не вырастет...
"Вырасти" может и метраж квартиры. Допустим, по проектной документации общая площадь вашей квартиры 60 кв. м. А когда дом построят, представитель БТИ намеряет, скажем, 61 кв,м.
Поскольку вы покупаете больше метров, стоимость вырастает - ведь в договоре была зафиксирована именно цена за "квадрат". Больше оказался метраж - вы должны доплатить по фиксированной цене одного квадратного метра.
А если меньше? По логике, компания должна эти средства вам вернуть по той же зафиксированной в договоре цене. Есть ли такой пункт в договоре? Обратите на это внимание! Лишь включив в документ "зеркальные" обязанности, вы обезопасите себя от излишних выплат.
Когда Госкомиссия приняла дом, начинается "вторая волна" расходов - выплаты, связанные с оформлением права собственности на вашу квартиру. Это, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (Москомрегистрацию, БТИ и т. д.). Во-вторых - оплата услуг того, кто ведет за вас весь процесс оформления права собственности на построенную квартиру. Сэкономить вряд ли получится - процесс достаточно сложен. В доме-новостройке инвесторов столько же, сколько квартир - 150, 200.,. И пока все эти 150-200 человек не подпишут акт о реализации инвестиционного контракта, ни один из них не сможет получить право собственности на квартиру. Консолидировать такую массу под силу только профессионалу. В среднем услуги такого рода стоят 2-2,5% от стоимости квартиры.
И, наконец, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. По постановлению правительства Москвы собственники в домах-новостройках должны оплачивать коммунальные платежи за четыре месяца вперед, то есть авансом, но - внимание! - с момента приобретения права собственности. Ставка составляет примерно 16 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматривается иное: вы должны оплатить коммунальные расходы не с момента получения собственности, а с момента сдачи дома Госкомиссии. "Разброс" по времени между этими двумя моментами - 3-6 месяцев. Готовы ли вы в эти месяцы нести расходы, которые по закону вообще-то обязан брать на себя заказчик строительства? Если нет - обсуждайте это при подписании договора. Есть нюанс: это легко обсуждается в случае подписания инвестиционного контракта, где условия можно менять на более выгодные для вас. В договоре уступки права требования этого сделать практически невозможно - он ограничен рамками предыдущего контракта, на основании которого заключается.

Теперь о самом важном - о гарантиях безопасности при заключении такого рода договоров.
Основная гарантия, которую хочет получить любой покупатель - принадлежность данной квартиры именно ему. В договоре это записывается следующим образом: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру - она не заложена и под арестом или запретом не состоит.
Но гарантии не должны быть голословными. Если за их нарушение нет никакой ответственности, этот пункт можно назвать "дутым"! По практике, цена ответственности -10-30 % от стоимости квартиры. То есть в случае нарушения данного пункта продавец возвращает внесенную вами полную стоимость квартиры с уплатой штрафных санкций в размере от 10 до 30 %. Если продавец не хочет это фиксировать в договоре, то лучше подобный документ вовсе не подписывать!
Вторая гарантия - реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. Чаще всего в договоре пишут размытые сроки - к примеру, "третий квартал 2002 года", Что и говорить, процесс строительства достаточно "творческий" - то поставщики подвели, то подрядчики что-то не успели. Ладно, пусть будет "такой-то квартал"! Но и этот пункт также будет "пустым", если за просрочку нет никакой ответственности.
Можно предложить увеличить сроки, за которые продавец отвечает. Пусть будет не "III кв. 2002", а "I кв. 2003" Но уж за нарушение именно этих сроков должна быть прописана ответственность - обычно 5-10% от стоимости квартиры.
Третья гарантия связана с оформлением. Здесь стоит предусмотреть, чтобы продавец предоставил вам полный пакет документов, необходимых для оформления вашей квартиры в вашу же собственность. Если этого нет, альтернативный вариант - подписать с каким-то профессионалом (например, риэлторской компанией) параллельный договор: поручение на оформление квартиры в вашу собственность.

По материалам "Квартирный ряд".