Реклама

Неразрушающий прогрев бетона

Уплотнение смысла.

Дата публикации: 06.09.2002 Количество просмотров: 1124

Уплотнение смысла.

Жилищные проекты, вписывающиеся в рамки уже сложившихся кварталов, куда привлекательнее для дольщиков и инвесторов, чем строительство на городских окраинах, со слабо развитой социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. Да и администрация не считает целесообразным "расползание" города вширь - это чревато массой транспортных и инженерных проблем. Утверждая программу реконструкции "хрущевок", губернатор Владимир Яковлев как раз и предполагал, что новое строительство будет размещаться внутри территорий, застроенных домами первых массовых серий. Между тем в центральных городских районах свободных "пятен" под застройку крайне мало, так что новые объекты поневоле приходится втискивать в рядовую (это в лучшем случае) застройку прошлого и позапрошлого веков.

Но как только процесс уплотнения городской застройки начал набирать серьезные обороты, девелоперы и администрация столкнулись с резкими протестами инициативных групп и органов местного самоуправления (ОМС). Ни власти, ни девелоперы не имели достаточного опыта разрешения подобных конфликтов. В результате в Петербурге возникла новая (неведомая ранее) крупная социальная проблема.

Народ VS Сопромадзе?

В октябре 2000 года губернатор подписал распоряжение № 994 "Об участии граждан... в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности". Тогда же прошли и первые общественные слушания. Под каток гражданского негодования угодил проект строительства жилого дома на Каменноостровском проспекте, 28-32 (Петроградская сторона), инициатор которого - "Корпорация С" - заблаговременно получила все необходимые согласования и разрешения. С первого момента взаимодействия общественности с инвестором в дискуссии применялись аргументы эмоциально-политического характера. Накал страстей оказался настолько высоким, что пришлось пересматривать и архитектурный проект, и распределение отчислений. Поиски компромисса привели к задержке начала работ почти на полтора года. В какие суммы это вылилось - можно себе представить. Сейчас проект реализует компания " Петербургстрой Skanska".

Следующий громкий скандал приключился вокруг Преображенской площади в историческом центре Петербурга. Здесь планировалось строительство семиэтажного элитного жилого дома. И в этом случае инциатором проекта выступала " Корпорация С" (в лице "дочки" - ЗАО "Преображенская площадь"). Жителям соседних зданий и борцам за сохранение исторической застройки эта затея решительно не понравилась. Баталия развернулась по всем правилам: обращения в СМИ, судебные иски, обвинения в многократном нарушении законодательства, СНИПов и санитарных норм. Образовалась даже особая правозащитная организация - "Преображенская площадь". К проблеме подключились прокуратура и полпредство. Президент "Корпорации С" Василий Сопромадзе занял привычную и понятную позицию: все согласования и разрешения оформлены городскими властями, так что какие могут быть претензии к инвестору? Пришлось, однако, отступить и здесь (а еще говорят, что у нас нет общественного мнения!). Компромиссным вариантом стало радикальное изменение проекта. Семь этажей урезали до четырех, а сам участок был передан финскому консульству. Однако инициативную группу и этот вариант не устроил. Теперь петиции направляются финским дипломатам и в правительство Республики Суоми. Стройка заморожена.

Подобных примеров за два последних года в Петербурге было довольно много. В этой же плоскости можно рассматривать и затяжной (впрочем - уже разрешившийся в пользу инвестора) конфликт с экологическим подтекстом вокруг застройки района Озерков, и скандальную историю с судебным запретом на строительство мансард. Если смотреть несколько шире, то окажется, что причины, по которым был отвергнут проект реконструкции Мариинского театра Эрика Мосса, имеют ту же природу.

Историко-охранительные, экологические, социальные мотивы на самом деле значимы лишь для очень незначительной части протестных групп и зачастую служат лишь прикрытием экономических, конкурентных, политических интересов. А движущей силой остается искреннее нежелание горожан что-либо менять, особенно - в центре. Рискнем вызвать общественное негодование, но все-таки: "новодельная" Москва в целом выглядит куда благопристойнее неотвратимо осыпающегося питерского исторического центра. "Игра на удержание" может привести к тому, что скоро нечего будет консервировать.

Пизанский Петербург

Отдельно следует остановиться на схожих, по сути, сюжетах в спальных районах. Здесь основной мотив "протестантов" - опасения за собственные дома, которые могут пострадать в ходе нового строительства, тем более что поводов для таких опасений предостаточно. Так, жители домов №10 и 12 на Манчестерской улице боятся, что их дома рухнут, если в 16 метрах от них будет возведена еще одна высотка. Высотные дома серии №5733/14, спроектированные в 1965 году, оказались не приспособленными для петербургских почв и в прямом смысле "раскачивались" первые 15 лет своего существования, пока их фундаменты капитально не укрепили. По мнению жильцов, новое строительство приведет к очередной подвижке зданий, и что тогда? В каждом из четырех домов, расположенных в этом квартале, по девяносто квартир. Дома кооперативные, поэтому непонятно, кто и как будет компенсировать ущерб. В декабре прошлого года 90% обитателей квартала на общественных слушаниях высказались против 14-этажной высотки на Манчестерской. Однако 20 февраля 2002 года губернатор Яковлев подписал распоряжение, разрешающее строительство.

Компромисс возможен
Валерий Гутовский, заместитель генерального директора компании "Петербургстрой Skanska":
"Вообще-то все вопросы с жителями должен урегулировать город, потому что инвестор и так платит в бюджет сполна. Но если половина или даже 100% отчислений в самом деле пойдут на благоустройство зоны, прилегающей к новому строительству, - это будет здорово. Пока органы местного самоуправления гораздо чаще мешают строителям, чем помогают в выработке компромисса. Впрочем, каждый проект индивидуален. Но в каждом случае удавалось прийти к компромиссу.
Сейчас уже все позади (даже специфические проблемы с Озерками, где к делу были примешаны политические интересы и интриги). Необходим четкий регламент, однозначный порядок: кто за что отвечает, кто во что может вмешиваться. Тогда и конфликтов будет значительно меньше".


Генеральный директор заказчика строительства - ЗАО "Ленжилстрой"- Рашит Беширов, уверен, что стройка никак не повредит существующим зданиям. "Ленжилстрой" заказал исследования Экспертной строительной комиссии по основаниям и фундаментам администрации СПб. Комиссия пришла к выводу о целесообразности возведения здания на сплошной железобетонной плите. Жильцы заказали альтернативные исследования. Научно-техническая фирма " Геофизпрогноз" выяснила, что дом расположен над плывунами и каверной и его "неустойчивое равновесие может быть нарушено любыми движениями грунта". На фундаменте дома №10 установлены гипсовые маяки, которые в случае подвижки здания дадут трещины. Но контроль предусмотрен лишь на стадии нулевого цикла. В сентябре "Ленжилстрой" планирует начать закладку фундамента.

Похожая ситуация - на Дрезденской улице, где рядом с домом №11 ведет работу компания "ЛенСпецСМУ". Жители тоже бьют тревогу, напоминают о "Шуваловском разломе", о том, что фундаменты построенных здесь 30 лет назад многоэтажек уже пришлось укреплять, потому что пошли трещины. На Васильевском острове продолжается вялотекущий скандал между застройщиком - компанией " Инвестторг" и жителями нескольких зданий на улицах Наличной и Кораблестроителей. Ситуация зеркальная: опасные намывные грунты, один из соседних домов признан аварийным. Дома кооперативные. Застройщик уверяет, что собирается применять исключительно щадящие технологии, но жильцы ему не верят. В том числе и потому, что это значительно удорожает проект.

Недовольные строительством в своих микрорайонах, граждане пикетируют Смольный. В августе свое недовольство политикой города высказывали жители Московского района. Речь идет о двух проектах жилой застройки в районе. Первый - жилой комплекс на Варшавской улице, застройщик - компания ЛЭК. Второй - уплотнение застройки квартала 5 восточнее проспекта Юрия Гагарина, застройщик "Ленстройтрест №5".

В первом случае инициаторы протеста утверждали, что застройщик не имеет необходимых для строительства документов (представители ЛЭК утверждают обратное). Инициативный комитет также посчитал, что стройка на Варшавской противоречит санитарным и экологическим нормативам и ухудшит инсоляцию (в ЛЭК настаивают, что все показатели проекта соответствуют санитарным нормам и правилам, в том числе и по инсоляции). В квартале 5, застроенном "хрущевками", жители переживают за зеленые насаждения, которых много в этом районе, и за изношенные инженерные сети своих домов.

По словам куратора этой сферы вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, разрешение на строительство в квартале 5 пока не выдано. Инвесторам позволили выполнить лишь предпроектные исследования. Вице-губернатор также обещал, что все деньги, перечисляемые инвестором в городской бюджет, пойдут на ремонт пятиэтажек и внутриквартальных сетей.

Нужен арбитр

Владимир Гаврильчук, генеральный директор компании "Адвекс-РОССТРО":
"Конечно, жилое строительство - это всегда конфликт интересов. Жильцов можно понять: вырубается зелень, вокруг площадки грязно, люди прыгают по досочкам. Но ведь строить необходимо. А у бизнеса свои интересы, коммерческие. И в этой ситуации город должен выступить в роли арбитра. Важнее не гасить конфликт, а не допустить его возникновения. Каждый случай, каждый проект должен рассматриваться отдельно, но в рамках общей идеи, единой градостроительной концепции. А вот этого пока нет. И еще: необходим четко прописанный порядок участия граждан в обсуждении. Пока эти рамки размыты, что и порождает политические спекуляции".


Законодатели уткнулись в вето

В этом году Законодательное собрание Петербурга приняло проект закона "О порядке информирования о градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга и участия населения в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга". Он предусматривает, что если граждане, проживающие в непосредственной близости от строительства "в порядке уплотнения застройки квартала", не согласны, они вправе организовать инициативную группу и начать сбор подписей. Если несогласие с градостроительной деятельностью выразило более 30% граждан, постоянно проживающих в муниципальном округе, на территории которого предполагается строительство, градостроительная документация не подлежит утверждению. Однако губернатор Яковлев наложил на законопроект вето. В ответ депутаты приняли обращение к губернатору, в котором говорится, что игнорировать мнение общественности и муниципалов недопустимо, что практически каждая стройка влечет за собой столкновение интересов. Депутаты обращают внимание на то, что многие правовые акты исполнительных органов власти города не соответствуют федеральному и петербургскому законодательству.

Разработать можно
Александр Тазетдинов, генеральный директор "Аверс-консалта":
"В отечественной судебной практике нет прецедентов, по которым граждане получали бы компенсацию за то, что их условия проживания в результате строительства реально ухудшились. В принципе, такой компромиссный механизм можно было бы разработать и на местном уровне".

ЗакС предлагает губернатору создать группу по разработке проекта закона, регулирующего градостроительные правоотношения. И вообще - приостановить деятельность Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК), пока правовые акты не будут приведены в соответствие с федеральным законодательством. А также учесть отрицательное общественное мнение относительно строительства зданий согласно списку из 59 объектов.

Разрядка напряженности

Власть, несомненно, предпринимает усилия для того, чтобы разрядить ситуацию. Важная мера в этом направлении - целевые отчисления: средства, которые инвестор платит городу за право строительства, должны не обезличенно растворяться в бюджете, а целевым образом направляться именно туда, где горожане претерпевают определенные неудобства из-за стройки. Общественные слушания постепенно становятся более конструктивными и похожими на нормальный торг с постановкой вопроса: а что мы с этого будем иметь? До и сами девелоперы привыкают к мысли, что придется считаться с этой новой силой - общественным мнением, да и делиться с жильцами тоже придется.

Но здесь возникает опасность. Диктат муниципалитетов и инициативных групп приведет к неизбежному удорожанию проектов. А это немедленно скажется на конечной цене. И когда кто-нибудь из тех же участников общественных слушаний захочет приобрести квартиру в строящемся доме, то поймет, во что обходится народное недовольство. Кроме того, общественным мнением удобно манипулировать. И этим пользуются строительные компании в конкурентной борьбе друг с другом. Примеров достаточно. Граждане против мансард, экологи против монолита - любые средства идут в ход, чтобы ослабить позиции конкурента. Так что треугольник "администрация - инвестор - горожане" еще не скоро станет равносторонним.

Дмитрий Синочкин
"Эксперт Северо-Запад", №32 (93)




Поделиться:
  Добавить новый комментарий

Вход пользователей

Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Поиск по сайту

Статистика

Участников всего
9369
Участников online
61
Подписано
7210
Объявлений
2118
Компаний
5281
Новостей
13218
Форумов
24
Тем форумов
21735
Cтатей
1661
Резюме/вакансий
883

Подписка