Бетон.ру

Есть ли в России ипотека?

Жилищный вопрос в нашей стране остается одним из самых труднорешаемых и актуальных. Большая часть российских семей сегодня не располагает необходимыми суммами для покупки квартир. Чтобы накопить их, нужны долгие годы. Но перспектива приобрести отдельное жилье к пенсионному возрасту мало кого может порадовать.
Можно поступить по другому. Например, занять у родителей, друзей, знакомых… Но много ли найдется желающих, одолжить крупную сумму денег без всякого обеспечения, а просто “по знакомству”? Наверно, нет… В таком случае можно занять в банке, проще говоря взять ипотечный кредит на приобретение жилья.
Весь цивилизованный мир давно приобретает жилье, пользуясь ипотекой. Следует заметить, что вопрос этот не нов, его проработка ведется достаточно давно и заметно активизировалась в конце 80-х, начале 90-х годов.
Соответствующее направление развития жилищного строительства, ключевым элементом которого является переход к финансированию жилья на возвратной основе с использованием системы ипотечного кредитования, впервые в достаточно полной мере нашло отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 11 января 2000г. № 28. Была утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные программы. Государственная концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования дает простор инициативе субъектов Российской Федерации на выбор схемы, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
Проанализировав опыт некоторых регионов и финансово-кредитные схемы, которые там применяются, можно сделать следующие выводы.
Город Саров: гражданин вносит 10% стоимости жилья + зачет старого жилья, получает квартиру, то есть товар в кредит и далее оформляется погашение невыкупленной оставшейся стоимости квартиры в рассрочку. В схеме участвует Фонд социального развития, схема кредитования - внебанковская.
Город Омск: разработана программа, предусматривающая введение ссудно-сберегательный строительной системы. Банк - участник в финансовой схеме кредитования.
Ханты-Мансийский автономный округ: предоставление займов на строительство жилья с привлечением средств бюджета, муниципальных образований, а также средств, предоставленных под гарантии этих бюджетов под залог имеющегося у заемщика жилья через Фонд - некоммерческую организацию, внебанковская схема.
Город Самара: с 1995 г. из областного бюджета выделяются займы под залог приобретаемого жилья через Самарский областной Фонд жилья и ипотеки - внебанковская модель ипотечного кредитования.
Город Иваново: реализация программы жилищного облигационного займа администрации приостановлена. Администрация г. Иваново пришла к решению реализации варианта финансирования через Фонд как некоммерческую организацию и продажи жилья в рассрочку - внебанковская схема.
Город Махачкала (Дагестан): за основу принят прообраз немецкой модели по привлечению средств населения для приобретения жилья путем организации строительно-сберегательной кассы - внебанковская схема.
Ульяновская область: выдача ипотечных займов с участием Ульяновского областного фонда ипотечного кредитования жилищного строительства и товарищества на вере (или по-другому коммандитного товарищества) "Областная ипотечная компания". Изюминка данной схемы состоит в том, что коммандитному товариществу не требуется лицензия ЦБ РФ, так как все займы выдаются только участникам-вкладчикам Товарищества. А вход и выход участников-вкладчиков коммандитного товарищества, как физических, так и юридических лиц, по закону не требует государственной регистрации, и все отношения строятся на основании договора. Для запуска механизма рефинансирования с целью привлечения инвестиций в рамках программы сделан акцент на выпуск векселей, а не облигаций (выпуск векселей намного дешевле выпуска облигаций). Схема ипотечного кредитования внебанковская.
Город Пенза: продажа жилья в кредит с рассрочкой платежа через муниципальный Фонд "Жилье" - внебанковская система.
Город Уфа: ипотечный кредит предоставляется на приобретение квартиры, приобретенной по договору о долевом участии в строительстве жилья. Обязательное условие предоставления кредита - открытие накопительного счета в уполномоченном банке и накопление на нем средств для уплаты взноса по договору о долевом участии в строительстве жилья - банковская система.
Белгородская область: кредит из областного бюджета предоставляется на строительство дома в сельской местности, возврат кредита натуральной сельскохозяйственной продукцией - внебанковская система.
Санкт-Петербург: двухуровневая модель ипотечного кредитования - банковская схема.
Наконец, Москва: развивается несколько моделей.
- Двухуровневая модель ипотечного кредитования - банковская схема;
- ДСК-1 - схема такая же, как в Ульяновской области, с участием коммандитного товарищества - внебанковская схема;
- ССК - жилье в рассрочку - внебанковская схема.
- Жилищно-строительный кооператив – внебанковская схема, предполагающая накопление денежных средств в кооперативе до 50-ти процентов стоимости квартиры, затем покупка квартиры для члена кооператива и предоставление рассрочки до 10 лет.
Данные социологических исследований, проведенных Институтом экономики города по заказу Московской городской Думы, показывают, что примерно одна треть респондентов (30,2%) считают наиболее перспективным способом приобретения квартиры – это накопление денежных средств в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе и приобретение квартиры в рассрочку. Но саму идею долгосрочного льготного кредитования поддерживает большинство опрошенных (81%) и 53% респондентов планируют принять участие в ипотечных программах.
В настоящее время задача государства состоит в том, чтобы помочь населению России правильно и надежно вложить свои имеющиеся денежные средства в жилищное строительство и приобретение жилья. Задача эта осложняется тем, что за последние 10 лет не обманывал в одночасье оказавшееся в цепких путах капитализма российское население только ленивый. Еще долгое время честным людям и их организациям будет противостоять дух МММ, пирамиды ГКО и тому подобных грандиозных афер.
Между тем, организационно-правовая форма жилищных и жилищно-строительных кооперативов воспроизводит явления и процессы аналогичные немецким ссудосберегательным кассам, не вызывает каких-либо негативных чувств у большинства населения, и, кроме всего прочего обладает такими положительными качествами, как: 1) способность реальной работы на экономику страны, 2) способность возрождения доверия у населения к долгосрочным финансовым вложениям, 3) способность легко и бесконфликтно уживаться с другими способами приобретения и строительства жилья и даже трансформироваться в них (в частности, это применимо к ипотечным схемам приобретения жилья). Ведь для осуществления действенного контроля за деятельностью жилищного (жилищно-строительного) кооператива Председателю или другому какому-либо заинтересованному лицу достаточно контролировать три числовых параметра: 1) остаток денежных средств на расчетном счете по паевому фонду; 2) стоимость приобретенного жилья; 3) количество внесенных членами кооператива паевых средств. Сопоставляя эти три параметра, любой, даже малограмотный человек, может понять, обманывают его или нет.
Мы дали краткий обзор того, какие модели приобретения квартиры в рассрочку есть в России. В следующих публикациях мы расскажем о каждой из этой модели более подробно, а также приведем сравнительную характеристику ипотечного кредитования и покупки квартиры в рассрочку через жилищно-строительный кооператив.
Однако, заметим, что нельзя назвать ипотекой то, что существует в России на сегодняшний день, т.к. нашу “ипотеку” по условиям можно сравнить только с коммерческим кредитованием предприятия. Во всем цивилизованном мире “ипотечное кредитование” подразумевает низкие проценты, рассрочку до 15-20 лет и, соответственно, отсутствие головной боли. А простому россиянину остается или выбирать другую схему приобретения квартиры, или ждать, когда изменится ситуация в нашей стране. Да вот только, к сожалению, жилищный вопрос не ждет!