Переделать квартиру в офис становится все труднее.
Один из немногих источников пополнения фонда офисных и торговых площадей в центре Новосибирска иссякнет в ближайшее время: практически не осталось квартир на первых этажах жилых домов, пригодных для вывода из жилого фонда. Кроме того, весной 2002 года в Новосибирске была запрещена точечная застройка центральной части города. Поэтому тем, кто хочет приобрести офис или магазин в центре, надо поторопиться.
Вывод помещения из жилого фонда регламентируется постановлением мэра «Об упорядочении использования жилых помещений, находящихся в собственности гражданских и юридических лиц», принятым в 1994 году. Именно с этого момента начался процесс преобразования квартир на первых этажах в магазины и офисы.
Как отмечают специалисты, выведение помещений из жилого фонда гораздо более трудоемкий, долгий и сложный процесс, чем покупка готового коммерческого помещения. Так, все процедуры выведения помещения из жилого фонда могут занять от 4 до 8 месяцев. Однако у системы выведения жилья есть свои преимущества. Дело в том, что с начала 2002 года в центре Новосибирска запрещена точечная застройка, которая тоже была одним из источников пополнения нежилого фонда. Это значит, что дефицит офисных и торговых площадей, который сейчас отмечают риэлтеры, сохранится и в будущем. Что неизбежно приведет к росту стоимости выкупленных и выведенных из жилого фонда квартир.
Проблема нехватки пригодных для выведения из жилого фонда помещений, по словам Владимира Чернова, специалиста по коммерческой недвижимости компании «Эрсико», существует в Новосибирске уже более 3 лет, но именно сейчас достигла своего пика. Например, сегодня проспект Маркса полностью исчерпал свой потенциал, на улице Советской осталось буквально несколько квартир в районе Автовокзала. По словам господина Чернова, дефицит пригодных для выведения помещений на оживленных улицах Новосибирска достиг критического уровня. Счет подходящих квартир идет на единицы. Осознавая высокий спрос, продавцы намеренно поднимают цену, которая уже сегодня становится сопоставима с ценой офиса в строящемся административном центре. Например, квартира в доме с деревянными перекрытиями по улице Советской была выставлена на продажу по цене $1000 за кв. м, тогда как офисы на первых этажах домов, строящихся в центре, продаются по $1000-1200 за кв. м.
В среднем суммарные затраты на покупку квартиры площадью 80-90 кв. метров на первом этаже, вывод ее из жилого фонда и отделку составляют в настоящее время не менее 2 млн рублей. Покупка подобного готового помещения обойдется примерно в такую же сумму.
Сергей Щенников, специалист по выводу из жилого фонда архитектурно-строительного бюро «Джемини К», говорит, что сегодня все сильнее развивается тенденция выкупа и реконструкции заказчиком не одной квартиры, как это делалось раньше, а сразу двух, трех и даже шести - под крупные коммерческие объекты.
Пытаясь решить проблему дефицита, заказчики пытаются свернуть с магистралей, осваивая соседние улицы и кварталы, но и этот вариант не всегда работает. Например, сейчас по правилам пожарной безопасности запрещено размещать парикмахерские в зданиях с деревянными перекрытиями, а реконструировать квартиру в панельном доме возьмется далеко не каждый.
По мнению Инны Толстиковой, руководителя Калининского отделения агентства «Афина Паллада», в Новосибирске очень мало профессионалов, осуществляющих вывод. По словам же самих немногочисленных специалистов по выводу из жилого фонда, из-за сложности и больших временных затрат перспектив развития у данного вида бизнеса мало. По крайней мере, ожидать создания специализированных агентств или отделов в ближайшем будущем в Новосибирске не приходится.
Андрей ФРОЛОВ
«Континент Сибирь», № 30 (309).
