Вашу квартиру уже продали
Сделки с жилой недвижимостью в нашей стране традиционно отличаются высокой степенью риска. Это вызвано, прежде всего, несовершенством и запутанностью законодательства, обилием сложных документов, сопровождающих сделку. Кроме того, в силу сложившихся в первое время приватизации обстоятельств в стране, оказывается, полно совладельцев и наследников, о существовании которых непосредственный владелец жилплощади может и не знать. Полно случаев, когда добросовестный приобретатель через некоторое время получает повестку из суда, в котором будет рассматриваться иск от потенциальных совладельцев добросовестно купленной квартиры.
В этом случае будет рассматриваться вся цепочка сделок, совершенных с жильем, и в лучшем случае добросовестный приобретатель получит обратно деньги. Причем, естественно, никто не будет возмещать ему времени и усилий, затраченных на покупку, а уж тем более стоимости ремонта или перепланировки. В худшем - он получит "белые" деньги, выплаченные в открытую, - ведь не секрет, что нередко во избежание высокого налога часть суммы выплачивается черным налом.
Дело осложняется тем, что действующее законодательство не предусматривает имущественной ответственности риелтора в случае расторжения совершенной при его участии сделки. При этом большинство страховых компаний крайне неохотно берутся за страхование таких сделок, посему полноценная система титульного страхования в России отсутствует. Это и делает операции с недвижимостью рискованными. С начала же года ситуация усугубилась еще и отменой государственного лицензирования риелторской деятельности.
Николай Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации "ИНКОМ-недвижимость":
- Нынешняя система гарантий сделок по недвижимости во многом выросла из мирового опыта. В развитых странах риелтор не отвечает за последствия, когда добросовестно проведенная сделка в результате оказывается оспоренной. Но там такие сделки страхуют страховые компании, которые и берут на себя финансовые риски. У нас пока это не очень приживается. Большинство страховых компаний не считают этот вид страхования рентабельным, а многие клиенты не хотят вкладывать средства в страхование, считая это ненужным. Поэтому солидные риелторы проводят тщательную проверку сделок еще до подписания договора. Насколько это серьезно, можно судить по тому, что наша компания отсекает до 25% первых вариантов купли или продажи.
По действующему законодательству от риелторов это не требуется, но крупные фирмы по продаже недвижимости фактически самостоятельно берут на себя функции, обычно им несвойственные, - гарантии сделок с недвижимостью. Самые серьезные риелторы выдают своим клиентам гарантийные талоны или обязательства, по которым они несут ответственность за чистоту сделок и последующие, могущие возникнуть проблемы. Некоторые фирмы, в том числе наша, включают в эти гарантии сопровождение интересов клиента в суде, если такая необходимость возникнет.
Отмена 10 февраля этого года лицензирования риелторской деятельности провоцирует приход на рынок, скажем, фирм-однодневок, цель которых - провести одну-две сделки и исчезнуть, частенько оставив покупателей с "грязными" квартирами на руках…
Игорь Ладычук, руководитель пресс-службы Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН):
- Государство совершило ошибку, отменив лицензирование риелторской деятельности. Лицензия являлась символом гарантии, безопасности и порядочности сделок с недвижимостью. Лицензия, с одной стороны, была стимулом работать честно, с другой - мощным рычагом воздействия на риелторские компании. Сейчас же клиенту следует самому ориентироваться, прежде всего, на то, сколько фирма работает на рынке. И еще. Проверка юридической чистоты квартиры - дело очень серьезное. Грамотно и досконально провести такую проверку может только крупное агентство - это, собственно, и есть одна из основных составляющих работы, из которых складывается сумма вознаграждения агентства.
Евгений Редькин, руководитель пресс-службы компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- Количество объектов, имеющих правовые дефекты, велико. Порой сам продавец жилья не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности. Наиболее частыми причинами обращения в судебные органы являются нарушения прав несовершеннолетних в ходе приватизации квартиры либо в процессе сделок с ней, несоблюдение правил наследования квартиры, некоторые другие юридические несоответствия. Возможный исход покупки жилья на вторичном рынке - потеря и денег и квартиры, и потребитель будет обращаться к риелтору, серьезно подходящему к вопросу своей репутации и предоставляющему реальные инструменты защиты прав клиента.
Виктор Станкевич, директор Центра комплексного страхования финансовых рисков ОАО "РОСНО":
- Действительно, в настоящее время интересы покупателей недвижимости защищены очень слабо. Хотя в процессе покупки квартиры документы проверяются неоднократно: и риелтором, и нотариусом, и регистрирующими органами, но ни одна из этих инстанций не способна узнать всю подоплеку и поэтому не может дать полных гарантий того, что сделка не будет когда-либо оспорена и признана судом недействительной.
Для клиента не имеет значения, по какой причине он остался без квартиры и денег. Его претензии будут адресованы агентству недвижимости, сопровождавшему сделку. Однако риелторы выполняют посреднические функции при оформлении только последней сделки, с клиентами работают по договору об оказании услуг. Нотариус же обязан проверить соответствие сделки нормам законодательства, проверить документы, выяснить дееспособность граждан, но способ такого выяснения в законодательстве не установлен, а предъявляемые нотариусу документы можно подделать. Кроме того, если с имуществом ранее совершалось множество сделок, нотариусы не обязаны проверять права бывших владельцев этого имущества и не гарантируют законность предыдущих сделок. Значит, ни нотариус, ни риелтор не несут ответственности в случае лишения прав собственности, если прямой вины их в этом нет. В такой ситуации полноценную защиту может обеспечить только полис титульного страхования. Он компенсирует возможные убытки при расторжении любой из сделок с приобретенной недвижимостью. Именно титульное страхование защищает собственника имущества от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев; незаконности предыдущих сделок; поддельности документов, необходимых для совершения сделки; ошибок регистратора; недееспособности сторон сделок; неправомочных решений суда и т. д.
И РОСНО предлагает покупателям недвижимости защитить свои права с помощью полиса страхования, который полностью компенсирует возможные потери при наступлении событий, которые могут повлечь потерю права собственности на недвижимость. При этом срок страхования может достигать 10 лет (что соответствует максимальному сроку исковой давности, предусмотренному законодательством).
Согласно мировой практике именно страховые компании проводят проверку титула объекта и дают гарантию безопасности его покупки. В США, например, страхованию подлежат около 90% сделок, в России же титульное страхование пока мало распространено.
Титульное страхование - страхование права собственности на объект и соответственно риска потери имущества в результате потери права собственности на него. Страхуются жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки.
Существуют официальные данные, согласно которым в Москве ежегодно регистрируется примерно 85 000 сделок купли-продажи недвижимости, и по 2-3% из них впоследствии возникают претензии.
Алексей Смирнов 22.08.2002
