Высотная застройка Петербурга - сооружение жилых домов с числом этажей свыше 20 - пока остается редким явлением. Причин для этого достаточно: дефицит необходимой техники, градостроительные и прочие ограничения, а также рентабельность проекта. Сегодня максимально возможная высота дома - 25 этажей (75 метров от нулевой отметки земли).
Устанавливаемые в городе лифты также рассчитаны лишь на 25 этажей. По данным компании ЛЭК, технически с помощью крана марки КБ-573 можно вести монтаж 50-этажного дома - на высоте 154 метра. Но много ли в Петербурге подобной техники? По словам заместителя генерального директора Корпорации "Строймонтаж" Сергея Филиппова, если город заинтересован в развитии высотного домостроения, нужно решать вопросы с техникой - например, закупить ее и передавать строителям в аренду или в лизинг.
"А потребность в сооружении высотных домов рано или поздно возникнет: город не может разрастаться вечно, - уверен Сергей Филиппов. - Либо инженерные коммуникации должны обладать большими мощностями, либо домам придется расти вверх или вниз, под землю".
Экономическая целесообразность
Однако отсутствие специальных кранов - не единственное препятствие для высотного домостроения. По словам директора по сбыту Корпорации ЛЭК Сергея Сыровойского, экономически строительство высоток целесообразно в тех случаях, когда необходимо получить максимальный "выход" продаваемого жилья с каждого квадратного метра земельного участка. Еще один вариант - имиджевые проекты, где высота жилого дома тесно связана с его имиджем, с понятием "видовых квартир" и прочими составляющими, позволяющими увеличить стоимость жилья.
Понятно, что рентабельность проекта зависит от этажности дома. На сегодня самыми "удобными" для строителей стали дома высотой в 16 этажей. Дальше, до 18-го этажа, идет "мертвая зона" рентабельности - необходимые дополнительные технические мощности не окупаются. Таким образом, строительство домов в 17-18 этажей должно быть хорошо просчитано. Проект становится выгодным для строительной компании, если строить выше - с каждым последующим этажом. Однако если рентабельность обычного проекта оценена в 7-8%, то каждый дополнительный этаж высотки дает не более 3%. В целом рентабельность проекта высотной застройки, по расчетам "Строймонтажа", составит примерно 10%. "Соотношение себестоимости и цены реализации по разным проектам может существенно отличаться. Но в любом случае, речь будет идти не о рентабельности (мне неизвестны случаи, где 17-этажный дом со стандартной нормой прибыли при 25 этажах вдруг становился нерентабельным), а лишь о большей либо меньшей прибыльности всего проекта", - говорит Сергей Сыровойский.
Ольга Таранова, заместитель директора по строительству строительной компании "Петербургская Недвижимость", полагает, что этажность строений, безусловно, делает проект более выгодным, однако не всегда есть такая возможность, особенно в районах плотной застройки.
Технические сложности
Устойчивость высотного здания и восприятие им ветровых нагрузок обеспечивается всеми стенами и так называемыми "ядрами жесткости", которыми служат блоки лестничных и лифтовых шахт.
При выборе участка под строительство высокого здания есть несколько обязательных моментов.
Во-первых, будущий дом не должен закрывать солнечный свет расположенным рядом постройкам - т. е. должны соблюдаться нормы инсоляции. Именно поэтому высотный дом не может появиться внутри уже сформировавшейся застройки. Второй момент - почвы. Известно, что построенный на болоте Петербург не везде может позволить проложить метро и тем более - построить высотное здание. Возможность его строительства определяется с помощью специальных геологических изысканий. Защита от грунтовых вод обеспечивается дренажной системой, которая должна располагаться под всем пятном застройки. Очевидно, что если местные почвы выдерживают нагрузки высотного дома, значит не исключен и подземный гараж.
Третий важный момент - инженерное обеспечение будущего дома. Для него требуется намного больше воды, тепла, электроэнергии. Не всегда расположенные рядом энергоносители имеют соответствующие мощности. И только часть проблем можно разрешить с помощью установки автономного оборудования.
Например, необходимо устанавливать специальные насосы для регулирования давления воды на верхних этажах, чтобы напор ее на верхних этажах был нормальным: нужны дополнительные лифты, электрика: дополнительные меры пожаротушения, эвакуации: принудительная вентиляция (дополнительные вентиляционные каналы)… И это далеко не полный перечень.
Важная роль отводится лифтам. В домах свыше 17 этажей необходимо иметь не менее трех лифтов - в зависимости от площади квартир на этаже. Кроме того, устанавливать можно только скоростные лифты.
Чем больше в доме квартир, тем больше должна быть придомовая территория (т. е. участок под строительство). Однако, по мнению Сергея Филиппова, сегодняшние санитарные нормы не пригодны для высотной застройки - удаленность детской площадки от здания, расстояния между автомобилями и другие. Их необходимо менять.
Разновысотная архитектура
Более распространенный вариант при появлении высотной застройки - жилой комплекс, состоящий из блоков разной высоты. Отдельно стоящие дома -"свечки" встречаются реже.
Нередко такие проекты появляются не из-за архитектурных идей, но по суровой необходимости. Например, "Петербургская Недвижимость", ведущая строительство комплекса "Олимп" на пересечении Варшавской улицы и Ленинского проспекта, "составила" его из двух корпусов - в 21 этаж и шестиэтажный. "Этот проект имеет разновысотное строение в связи с необходимостью обеспечения в соответствии с действующими нормами продолжительности инсоляции и освещенности существующих пятиэтажных жилых домов", - говорит Ольга Таранова.
Продажи
Чем проект оригинальнее (или эксклюзивнее), тем бойчее продаются квартиры на верхних этажах. Например, понятие "видовые квартиры" подразумевает прежде всего верхние этажи, с которых открывается хороший панорамный вид, не говоря уже о специальных апартаментах-пентхаузах. В доме высотой 9-10 этажей вид сверху не играет особой роли, он мало чем отличается от панорамы, которую можно видеть с седьмого этажа. Но верхние этажи высотного дома позволяют увидеть город в довольно большом радиусе. Говорят, почти в каждом ТАКОМ доме сверху можно увидеть залив. По данным компании ЛЭК, цена квадратного метра в таких квартирах существенно выше, чем на типовых этажах.
ЛенСпецСМУ продает верхние этажи дороже, позиционируя их на рынке как лучшие. Разница в цене составляет от $ 10 за 1 кв. м. Однако до московского варианта, когда каждый последующий этаж дороже предыдущего, в Петербурге пока не дошли.
В типовых домах картина диаметрально противоположна. Сначала распродаются средние этажи, затем -верхние, потом - нижние. Это в тех случаях, если цена на разные этажи в типовых домах не дифференцирована.
Опыт продаж ЛенСпецСМУ также подтверждает, что в любом доме охотнее приобретают квартиры на средних этажах. Это, по словам директора Инвестиционного департамента Ирины Ониценко, касается также и высотных домов. Однако в высотках, диапазон средних этажей расширяется.
"Квартиры в строящихся домах" №21, 03.06.2002
