Бетон.ру

Осенью 2008 года кризис вошел в жизнь каждого украинца, и прошлый Новый год все встречали с осознанием того, что 2009-й будет тяжелым для всех, особенно для тех, кто так или иначе связан со строительством, ипотекой или риэлторским бизнесом. Крупнейшие строительные компании и обычные граждане, связанные обязательствами по ипотеке, продавцы стройматериалов и девелоперы-консультанты – для всех бой курантов ознаменовал начало весьма непростого года. Но вот закончился и он.

Строить меньше, да лучше

За год в Украине вследствие кризиса исчезли 1 222 строительные компании. Около 100 тысяч человек были уволены из этой сферы. Это – официальная информация, озвученная в начале декабря министром регионального развития и строительства Василием Куйбидой. По его словам, часть этих компаний оставила недостроенные объекты. Стоит порадоваться оптимизму главного строителя, который уверен, что недострои, которые не стали объектами для сдачи в эксплуатацию по разным причинам, могут служить ресурсом для работы других компаний. Впрочем, регион региону рознь, например, в Крыму на фоне того, что за девять месяцев 2009 года было введено в эксплуатацию всего 37,6% площадей от запланированного объема (данные Госкомуправления АРК), есть разительная разница между Южным берегом и остальной частью автономии. В Ялте строители годовой план умудрились выполнить полностью за первые три квартала и ввести в эксплуатацию более 50 тысяч квадратных метров, а Джанкойский, Кировский, Красногвардейский, Сакский, Алуштинский районы в общей сложности за тот же период достроили менее 20% ожидаемого объема жилья. Всего с января по сентябрь в Крыму сдано 153 тысячи квадратных метров жилой площади, из них почти половина, а именно 65,2 тысячи метров – это частные домовладения.

Однако не все так солнечно на Южном берегу: в течение всего года депутаты Ялтинского горсовета несколько раз принимали решение о расторжении договоров аренды земельных участков за неуплату арендной платы. Так, на последней сессии 2009 года сразу пять коммерческих структур потеряло право на аренду земли: ООО «Сувенир», ООО «ПМС-Строй», ООО «Инвестпромсервис», ЧП «Блиц-Таврия», которые планировали строительство многоквартирных жилых комплексов, и АОЗТ «Пикор», которое получало земельный участок в аренду для обслуживания торговой базы. - Это далеко не первое подобное решение – на последних сессиях депутатский корпус постоянно рассматривает такие вопросы, — рассказала Татьяна Агаркова, пресс-секретарь Ялтинского горсовета. - И не случайно - плата за аренду земли составляет один из главных бюджетообразующих платежей. А при нынешнем плачевном состоянии ялтинского бюджета, когда почти на месяц задерживают выплату зарплаты работникам бюджетных организаций, такие жесткие меры вполне оправданы.

Впрочем, крупные строительные компании в основном сохранили свои позиции — там, где не привлекались крупные кредиты, не возникло необходимости их возвращать. Но пересмотреть свои планы на будущее пришлось многим — реализация некоторых проектов перенесена на более поздние сроки, некоторые вообще изменили свой профиль. Один из самых обсуждаемых последние два года объектов в центре Ялты, многофункциональный комплекс компании ООО «Сиб-Брок», из трех корпусов торгово-офисных и жилый помещений трансформировался в проект современного отеля. К чести предприятия надо отметить, что ООО «Сиб-Брок» не только быстро отреагировало на изменившуюся конъюнктуру рынка, но и намерено в полном объеме выполнить все свои инвестиционные обязательства перед городом. Общее оздоровление строительной отрасли — такую ложку меда в кризисной бочке с дегтем единогласно находят эксперты. Ушли мелкие посредники, пропали строившие на одолженные средства, исчезли проекты, не отвечающие пожеланиям и платежеспособности покупателя. Добро пожаловать в новый этап развития рынка.

Покупать меньше, но рациональнее

О том, что кризис действительно стал фильтром для всего рынка недвижимости и строительства, знают все его участники. - Кризис в первую очередь ударил по группе людей, которых кроме как словом спекулянты назвать никак нельзя, — утверждает Максим Козлов, частный нотариус Ялтинского городского нотариального округа. — И это хорошо. Дело в том, что с 2005 по 2008 годы рынок жил за счет кредитных денег, это ни для кого не секрет. А с началом кризиса, когда выдача кредитов была приостановлена, рынок умер, и все вернулись к реальности. Сейчас все осознают, что рассчитывать надо в первую очередь на себя. Умер ли рынок в полном объеме? Обратимся опять к цифрам. Министерство юстиции Украины обнародовало данные о том, что в январе-ноябре 2009 года количество сделок купли-продажи недвижимости сократилось на 77% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Для сравнения: за 2008 год количество сделок с недвижимостью уменьшилось на 14% по сравнению с 2007 годом. В течение 2008 года в Украине было заключено 303 145 договоров купли-продажи квартир и жилых домов. А вот за январь-ноябрь 2009 года заключено менее 70 тысяч таких договоров.

Стоит отметить, что эти показатели основаны на данных не только Государственного реестра сделок, но и Государственного реестра ипотек. Замороженное в 2009 году кредитование покупки недвижимости существенно подпортило статистику. - В этом году были единичные случаи выдачи кредитов и оформление под эти деньги ипотеки, — отмечает Максим Козлов. — Эти случаи можно пересчитать по пальцам. Если в предыдущие годы нотариус мог заверить около сотни ипотечных договоров, то сейчас, если мои коллеги сделали хотя бы по десятку таких договоров, то это хорошо. В течение 2009 года через нотариусов в основном проходили сделки, оставшиеся от предыдущих периодов, то есть по предварительным договорам купли-продажи или инвестиционным договорам. Основная часть сделок 2009 года, по оценке Максима Козлова, это так называемое семейное переоформление, когда право собственности переходит от одних членов семьи (родителей, бабушек) к другим (детям и внукам). Реального движения денег ни в первом, ни во втором случае, как подчеркивает нотариус, не было.

Но сделки-то все же были! В этом году и покупали, и продавали, пусть не с той привычной за прошлые годы скоростью, и уровень прибылей тоже существенно отличался, но полной остановки процесса не было. Как минимум, на Южном берегу. - В этом году, как, впрочем, и в предыдущие годы, преобладали покупатели, которые хотели вложить свои средства в недвижимость, — утверждает Станислав Кисс, директор АН «Статус» (Ялта). — Однако в этом году таких людей было значительно больше. Это связано с мировым финансовым кризисом, неуверенностью наших граждан в стабильности мировой и национальной валют. Поэтому лучший способ сохранить свои средства — это вложить их в недвижимость. Почему они выбрали именно крымскую недвижимость? По мнению Станислава Кисса, во-первых, она может работать — то есть купив здесь жилую или коммерческую недвижимость, граждане могут рассчитывать на дивиденды от сдачи в аренду или открыть собственный бизнес. Во-вторых, кризис когда-нибудь закончится, и недвижимость в Крыму снова начнет дорожать. - Вложив деньги в недвижимость сегодня, можно не только сохранить свои сбережения, а и регулярно получать дивиденды, а в будущем и выгодно продать ее, — советует Станислав Кисс. То, что риэлторы говорят о выгодных продажах в будущем, уже в настоящем вселяет некоторый оптимизм. Также греет тот факт, что нет сомнений в том, что есть все-таки люди, имеющие средства, желание и, главное — понимание — для приобретения недвижимости.

Элитный свет в конце туннеля

Рынок оживет, другого выхода у него нет. И если риэлторы могут спорить о сроках выхода из кризиса, то в том, с чего начнется всеобщее благоденствие, все единодушны – с элитной недвижимости. Исторически так сложилось, что в Украине два региона славятся ценами и уровнем недвижимости высшего сорта — Киев и Крым. В столице потепление началось осенью, по данным АН «Park Lane», на рынок квартир класса «де-люкс» и «премиум» уже в сентябре количество сделок увеличилось на 15,5% по сравнению с августом. В среднем за год элитная столичная недвижимость, по оценкам специалистов, подешевела на 20% и приблизилась по уровню цен к среднеевропейским показателям — от 2 500 евро за квадратный метр. «Элитка» курортного Крыма тоже подешевела, но не настолько. Риэлторы называют разные цифры, но в целом получается, что падение цен произошло на 5-12%, и то это с учетом колебаний курса доллара и более гибких скидок при покупке. В конце 2009 года средняя стоимость квадратного метра с отметкой «люкс» на ЮБК составляет от 1 500 до 3 000 евро.

Чем объясняется стабильность этого сегмента? Как правило, покупка элитной недвижимости осуществляется не за кредитные деньги, а в качестве инвестирования свободных средств, и часто с целью их сохранить. А сравнительно постоянная стоимость дорогих апартаментов, элитных квартир и особняков на побережье на фоне всеобщего падения лишь добавляет привлекательности статусу счастливого обладателя престижных квадратных южнобережных метров.

Так что в целом жизнь продолжается. Те, кто еще осмеливается давать прогнозы, говорят о возрождении, о начале конца кризиса и о прекрасном будущем для рынка недвижимости и инвестиций. Как известно, отрицательный результат — тоже результат, и наряду со всеми минусами прошедшего 2009 года смело можно говорить об одном, но значительном плюсе: рынок стал здоровее. Стало меньше спекуляций, возобладал рациональный инвестиционный подход и понимание перспективного развития отрасли. А поскольку цикличность экономических процессов никто не отменял, то вслед за замерзшим рынком обязательно придет оттепель и новый этап развития и роста. А год 2009-й останется в истории как один из самых сложных, но вместе с тем поучительных периодов.

Елена Коляда, менеджер по продажам, АН «Недвижимость Ялты»:

- Наиболее выгодным вложением средств на данный момент являются объекты первичного рынка. Снижение цен в этом сегменте является максимальными по отношению к другим (в процентном отношении), а технические характеристики, месторасположение, эстетический вид и оснащение новых жилых комплексов более привлекательны по отношению к объектам вторичного жилья.

Станислав Кисс, директор АН «Статус» (Ялта):

- На данный момент лучшим объектом для частных инвестиций является коммерческая недвижимость или жилая недвижимость, которую можно использовать под коммерцию. Это могут быть нежилые помещения, находящиеся на первом этаже в центре города, в проходном месте или квартиры с такими же характеристиками, которые возможно перевести в нежилой фонд и увеличить площадь путем пристроек/надстроек. Это наиболее простой объект для извлечения прибыли. Такая недвижимость сдается сразу, как минимум, на год и приносит постоянный доход. Также хорошим вложением средств можно считать покупку квартиры в нижней части города – в районе Набережной, Массандровского пляжа или Приморского парка для сдачи внаем отдыхающим. Однако такие инвестиции требуют постоянного присутствия.

Максим Козлов, частный нотариус Ялтинского городского нотариального округа:

- По моей субъективной оценке, объем сделок в 2009 году упал на 40%. Значительно сократилось заключение предварительных договоров купли-продажи и инвестиционных договоров. Это говорит о том, что нет работы на перспективу, нет как такового нового строительства, нет перспективных объектов. Главное, отсутствует доверие людей к этому всему.

Татьяна Тишкова, АН «Ялтаград» (Ялта):

- Учитывая благоприятное расположение Южного берега Крыма, а также наличие морского побережья, горных массивов и лесных зон, к элитной недвижимости на ЮБК мы смело можем отнести недвижимость, имеющую отличные видовые характеристики на все вышеперечисленные места, доступность к ним, хорошо развитую инфраструктуру. В то же время важны характеристики планировки и отделки. Красота Южного берега и возможность жить в уникальном горно-морском климате, оздоравливая свой организм, и есть основное отличие недвижимости ЮБК от недвижимости других регионов.