Бетон.ру

С начала 90-х украинский рынок недвижимости пережил несколько серьезных трансформаций. Из отрасли, которая развивалась и жила по правилам государственных заказов, строительство превратилось в сверхприбыльный бизнес. В 2004-2008 годах рынок характеризовался очень высокой доходностью и неудовлетворенным спросом. Об этом говорится в обзоре строительного рынка по версии журнала "Топ-100. Лидеры бизнеса Украины". (Полную версию обзора Вы можете скачать по данной ссылке). С 1998 по 2009 год появилось много новых игроков, жаждущих быстро заработать. Все на рынке спекулировали и завышали цены. Кризис 2008-го ударил по отрасли, из-за чего она спустилась на уровень ниже своего стартового, растеряв по дороге инвестиционную привлекательность и гарантии стабильности для работающих на ней компаний.

Первый этап в истории украинского рынка недвижимости приходится на начало 90-х. Это время активного поиска новых технологий строительства и методов привлечения финансирования. Основная масса сделок в этот период заключалась на рынке вторичного жилья. Кроме того, начался постепенный переход от немногочисленных сделок обмена жилой площади к рыночным отношениям. Между тем покупательная способность украинцев оставалась низкой, поэтому и цены на квартиры фактически не превышали $200 за кв. м. Развивался сегмент первичной недвижимости благодаря девелоперам, которые остались после развала Союза и пытались адаптироваться под новые реалии экономики. В первую очередь, это старейший застройщик Украины "Главкиевстрой", созданный в 1955 году. В 1994 году он был акционирован и реорганизован в холдинговую компанию "Киевгорстрой", которая первой в стране внедрила новую форму инвестирования в строительство жилья за счет привлечения средств физических лиц. Начиная с 1998 года компания ввела услугу покупки квартиры в кредит через аффилированный с ней банк "Аркада".

В 1994 году была создана девелоперско-строительная компания "ТММ". Она сумела первой отметиться в жилых проектах бизнес-класса в Киеве, Харькове, Житомире, Крыму и Херсонской области. Среди старожилов отечественного рынка недвижимости также называют корпорации "Познякижилстрой" и "Столица". Все эти компании принимали активное участие в переходе от типового проектирования и строительства, характерного для советских времен, к индивидуальному. Их азарт подогревало повышение спроса на жилую недвижимость, обу­словленное ростом доходов населения. Естественно, это привело к быстрому подорожанию квартир, первый пик которого пришелся на 1998 год. К этому времени рынок успел насытиться, а предложение превзошло спрос, что обусловило снижение цен на жилье. Этот процесс мог бы быть плавным, если бы не финансовый кризис 1998-го, при котором квартиры резко подешевели на 30-40%. Ситуа­­­ция начала меняться только в 2001 году. После периода относительной экономической стабильности жилье вновь стало дорожать. До 2005 года подорожание происходило плавно.

Но уже в период с 2005-го по 2006 год стоимость жилья выросла практически в два раза. Для данного этапа характерным было развитие банковского кредитования и повышенный спрос на квартиры, которые раскупались в домах на начальной стадии строительства. Рентабельность на рынке недвижимости в этот период достигала 200-300%, что способствовало появлению на нем большого количества новых игроков. При этом элитными считались любые квартиры, построенные с отклонением от типовых схем. В портфеле у большинства новоиспеченных строителей, гнавшихся за быстрыми деньгами, насчитывалось не более 2-3 проектов. В связи с этим на их фоне выделялись ветераны рынка, такие как "Киевгорстрой", который одновременно мог заниматься более чем двадцатью объектами. Некоторые девелоперы со стажем, такие как "Столица" и "ТММ", активно осваивали сегменты офисной и торговой недвижимости, которая становилась все более популярной благодаря быстрой окупаемости и высокой рентабельности. 2004-2005 годы обозначились появлением на рынке большого количества качественных объектов коммерческой недвижимости. В эксплуатацию сдавалось все больше офисов, которые по качеству соответствовали классам "А" и "Б".

Прямо пропорционально росту числа новых бизнес-центров увеличивались арендные ставки. К примеру, стоимость аренды в офисах класса "А" к 2005 году выросла в 8 раз по сравнению с 1999 годом, класса "Б" – в 5 раз. Такая же тенденция наблюдалась и в сегменте торговой недвижимости. Между тем, площади не пустовали. Благодаря стремительному развитию всех бизнесов и ощутимому дефициту офисных и торговых помещений спрос на них оставался высоким независимо от цены. Фактически объекты начинали генерировать доход сразу же после сдачи их в эксплуатацию. На рынке всерьез поговаривали, что рентабельность работы в сегменте коммерческой недвижимости достигает 400%. Такое положение дел не могло оставлять равнодушными зарубежных инвесторов, работающих на устоявшихся и стабильных рынках, которые, между тем, даже отдаленно не обеспечивали им столь высокую доходность.

Несмотря на это, мало кто из иностранцев решался выйти на украинский рынок в качестве самостоятельного игрока, "с нуля" начавшего реализацию того или иного проекта. Их пугали характерные для Украины сложности с получением разрешения на строительство, землеотводом и оформлением прочей необходимой документации. Поэтому многие из них либо работали в тандеме с отечественными компаниями, либо покупали уже готовый, генерирующий доход объект. "Западные инвесторы, приходящие на рынок Украины, в основном делали свои ставки на коммерческую недвижимость – офисные и логистические комплексы, торговые центры. Высокий спрос на качественные офисные площади и растущие арендные ставки способствовали появлению крупномасштабных проектов – бизнес-парков и многофункциональных комплексов с доминирующей офисной составляющей", – говорит Сергей Гайдайчук, директор Ukrainian Real Estate Club.

На пике цен

2006-2007 годы примечатель­ны целым рядом сделок купли-продажи в сегменте коммерческой недвижимости. За $200 млн бизнесмены Александр Меламуд и Александр Лойфенфельд продали 100% акций торгового центра "Глобус" компании London&Regional Properties, которая за год до этого приобрела БЦ "Подол плаза" за $50 млн. В Ђ104 млн обошелся инвестиционно-про­мышленной группе "Евра­зия-Украина" БЦ "Айсберг", купленный у девелоперской компании "НЕСТ". Одной из крупнейших на рынке стала продажа за $500 млн 55% акций ЗАО "Мандарин Плаза", владеющего одноименным торговым центром и бизнес-центром "Парус" в Киеве.

После пика

Сделки таких объемов украинский рынок недвижимости видел в первый и пока последний раз. С середины 2008  года он практически не подавал признаков жизни, а в 2009-м общая сумма транснациональных сделок составила не многим более $10 млн. Строительная отрасль стала одной из первых жертв экономического кризиса. Проблемы банковского сектора и, как следствие, отсутствие кредитования покупки недвижимости или реализации проекта строительства привели к тому, что к концу осени 2008 года рынок недвижимости впал в глубокую кому. Только в Киеве было заморожено около 80% проектов, закрылось большинство строительных компаний, а те, которые остались, увязли в трясине долгов и убытков. Между тем, первые признаки кризиса на рынке проявились еще в 2007 году в сегменте первичной жилой недвижимости. Тогда инфляция составила около 13%, а рост стоимости жилья на первичном рынке – 12-20%. То есть цены на новые квартиры перестали расти.

Начиная с осени 2009 года девелоперы, которым удалось выжить и сохранить в благовидном состоянии хотя бы часть своих проектов, заговорили о том, что рынок достиг дна и скоро начнется его восстановление. В подтверждение этому – замедление темпов обвала цен и незначительный рост на уровне 1-1,5% в отдельных сегментах. Главным образом это касается сегмента элитной жилой недвижимости, которая первой, по прогнозам экспертов, выйдет из кризиса и начнет развиваться. Именно на нее сейчас делают ставку такие компании, как "ТММ", "Столица" и "Познякижилстрой". Следующим "ожившим" сегментом станет коммерческая недвижимость. В то же время эксперты уверены, что этот рынок уже никогда не станет рынком продавца и арендодателя, условия будут диктовать покупатель и арендатор.

Скачать полную версию обзора

(формат Adobe Acrobat, размер файла 1.91Мб)