После долгих месяцев стагнации рынок жилищного строительства в ряде регионов начинает отыгрывать падение 2008–2009 годов. По данным Росстата, за январь – май текущего года объёмы строящегося жилья только в Петербурге выросли на 31% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.
А по данным управления Росреестра по Москве, в столице в июне зарегистрировано максимальное с 2008 года количество сделок по купле-продаже квартир – 8959. Это примерно на 7% больше, чем в мае, и вдвое больше, чем в июне прошлого года. Всего за первое полугодие 2010 года сделок зарегистрировано почти вдвое больше, чем в прошлом году.
Правда, пока это только отыгрывание падения. Если в 2009 году Владимир Ресин, руководящий московским строительным комплексом, говорил, что объёмы жилищного строительства в столице вернутся на докризисный уровень в 2011 году, то в начале нынешнего года он перенёс сроки восстановления на 2013 год.
В целом же по стране, по данным Министерства регионального развития, объёмы жилищного строительства в этом году останутся на уровне прошлого года и составят около 60 млн кв. м. По докризисным планам на текущий год было намечено строительство около 70 млн кв. м.
Что касается цен, то здесь восстановления докризисной картины стоит ожидать не раньше 2014–2015 годов, прогнозирует глава столичного департамента имущества Владимир Силкин. По его словам, в кризис падение цен на столичную недвижимость составило 45%, а стоимость аренды упала почти вдвое. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве $4414 , или примерно на 16% ниже докризисной.
Активнее всего в первом полугодии 2010 года цены на жильё росли в Ростове-на-Дону (плюс 5,2% — до 51,61 тыс. руб. за 1 кв. м), Казани (плюс 4% — до 38,39 тыс. руб. за 1 кв. м), Великом Новгороде, Владимире и Курске. В Москве за этот же период 1 кв. м в квартирах подорожал на 3,3% — до 131,69 тыс. руб., в Подмосковье — на 1,5% – до 67,78 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге – на 0,2% – до 70,85 тыс. руб.
Правда, Российский союз строителей считает, что себестоимость строительства (а вслед за ней и стоимость жилья) вырастет на 20% уже к нынешней осени. Свои заключения союз основывает на стабильном росте цены на металлопрокат и цемент. Цены на цемент действительно увеличиваются, но ряд экспертов и участников рынка считает, что рост будет сопровождаться более сильным снижением, чем прошлогоднее. Достигнув 2,3 тыс. руб. за тонну в июле, средняя цена цемента к декабрю может упасть до 1,9 тыс. руб.
Данные железнодорожной погрузки говорят о том же, что и данные Росстата и Росреестра, – о постепенном росте спроса на новое жильё. Увеличение отгрузок по стройматериалам в июне составило 14,6% к прошлому году, физический объём погрузки (14,8 млн тонн) был самым высоким с начала активной фазы кризиса. Цемент вырос на 6%, его погрузка достигла 3,6 млн тонн, что стало максимумом за последние два года.
По оперативным данным ОАО «РЖД», в январе – июне на сеть было погружено 14,7 млн тонн цемента, что на 1,7 млн тонн (или на 13,7%) выше, чем в первом полугодии прошлого года. Экспортные погрузки по-прежнему мизерные (около 5% от общего объёма перевозок), перевозки же олимпийских грузов стабильно растут. Так, один только «Кавказцемент», снабжающий Сочи стройматериалами, отгрузил в июне на СКЖД на 17,4% больше цемента, чем в мае.
Не так давно Минрегион опубликовало проект стратегии развития промышленности стройматериалов до 2020 года, которую летом планируется вынести на утверждение правительства. В соответствии с этим документом в ближайшие 10 лет в индустрию стройматериалов планируется привлечь более 1,588 трлн руб., то есть около 150 млрд руб. ежегодно. Эта цифра втрое превышает объёмы инвестиций, вкладываемых в производство основных строительных материалов в последние годы (около 50 млрд руб.). При этом отмечается, что бюджетные средства на её реализацию использоваться не будут, развитие отрасли обеспечит частный капитал.
Объём капиталовложений в развитие производства цемента в стратегии не указывается, зато даётся прогноз потребления этого стройматериала. По инновационному сценарию развития, который оптимистично принят за базовый, к 2015 году в России будет потребляться 72,5 млн тонн цемента, к 2020 году – 97,8 млн тонн. Прогнозы инерционного сценария – 65,5 млн тонн к 2015 году и 77 млн тонн – к 2020 году.
Едва появившись, стратегия Минрегиона подверглась критике производителей цемента. Как рассказали «Гудку» участники рынка, «Союзцемент» уже отправил в министерство письмо, где отмечает несоответствие прогнозов по увеличению потребления цемента с планами машиностроителей по выпуску оборудования для его производства. Сейчас Минрегион ожидает от «Союзцемента» второго письма, касающегося стратегии.
Скорее всего, прогнозы Минрегиона покажутся чересчур оптимистичными и инвесторам. Если в кризисные годы локомотивом спроса на стройматериалы были крупные государственные стройки, такие, как возведение конструкций для Олимпиады в Сочи или строений для саммита АТЭС на Дальнем Востоке, то в дальнейшем рассчитывать придётся лишь на восстановление рынка жилищного строительства.
Разговоры о необходимости развития частно-государственного партнёрства в дорожном строительстве подтверждают, что ждать роста потребления стройматериалов в этом сегменте не стоит. Жилищное же строительство может восстановиться на докризисном уровне только за счёт прихода на рынок инвестиционного спроса, как это было в 2005–2007 годах. Население, доходы которого за истекшие два года упали, не сможет в одиночку обеспечить реальный рост квартирного сектора.
Между тем, если делать ставку на рост спроса на квартиры, вкладываться в расширение производства цемента и стройматериалов нужно уже сейчас: полный инвестиционный цикл строительства завода составляет не менее 5 лет. Многие крупные компании уже объявили о «разморозке» своих объектов, прошедших стадию «невозврата», а также строительстве новых производств. К 2012 году планируется запустить несколько заводов мощностью 20–25 млн тонн.
