Бетон.ру

Глава московского стройкомплекса Москвы, первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин сообщил журналистам, что из запланированных квадратных метров жилья была введена в 1-е полугодии только половина. Планировалось, что Москва обретет 1,645 млн кв м, а построено только 814 тыс кв м. Тем не менее, заместитель московского мэра Юрия Лужкова не унывает и надеется, что до конца 2010 г будет построено и введено 3 млн кв м жилья, в том числе за счет средств горбюджета 737,8 тыс кв м.

Ресин напомнил, что Москва от своих задач в строительстве многоэтажного жилья не отказывается, а лишь только удлиняет сроки ввода. Так, например, уже в 2010 году должны были расселить 450 пятиэтажных панельных домов по программе сноса и переселения из пятиэтажек, но теперь московские строители будут ими заниматься до 2012 г. В долгосрочных планах Москвы также построить 50 млн кв м нового жилья на месте некомфортного жилья общей площадью 20 млн кв м.

Если говорить о ситуации на строительном рынке в России за первое полугодие, то согласно сводке Федеральной службы государственной статистики /Росстата/, в 1-м полугодии 2010 г введено в эксплуатацию 248,8 тыс квартир общей площадью 21,6 млн кв м, что на 0,1 проц меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Как сообщал Росстат год назад, объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 1-м полугодии 2009 г составил 1558,8 млрд руб, или 80,7 проц к уровню соответствующего периода предыдущего года. Иными словами падение объемов в 1-м полугодии 2009 года составило 19,3 проц, а в 2010 г только 0,1 проц.

Смогут ли российские строители продолжать держать оборону против посткризисных явлений до конца года и постараться не снижать объемы строительства?

Глава Ассоциации строителей России /АСР/ Николай Кошман уверен, что до конца 2010 года снижение в целом по России /так же как и по Москве за 1-е полугодие/ составит почти 50 проц. Он напомнил, что ранее правительством РФ было запланировано введение жилья до конца 2010 г на уровне 70 млн кв м. В 2009 г снижение составило порядка 18-20 млн кв м, в 2010 г снижение объемов строительства будет идти теми же темпами. Таким образом, вместо запланированных 70 млн кв м может быть введено только 35 млн кв м.

В таком случае получается, что надежда только на индивидуальное и загородное строительство.

Как заявил директор по маркетингу холдинга "РОДЭКС Груп" Армен Маркосян на форуме "Загородный дом -2011", на подмосковном рынке сейчас насчитывается 818 загородных проектов, из которых 397 проектов /49 проц от общего числа/ находятся в активной стадии – здесь ведется строительство и осуществляются продажи. 337 проектов /41 проц/ - это проекты, где строительство завершено, здесь возможны только вторичные продажи. И 84 поселка /10 проц/ - это проекты-призраки, которые были заявлены, но что с ними происходит, не знают даже риелторы.

Из 818 проектов на элитный класс с ценой домовладения и участка от 45 млн руб приходится 31 проц, на бизнес класс от 15 млн руб до 45 млн руб - 43 проц загородного рынка и на эконом-класс – 26 проц. Что касается эконом-класса, то к этому сектору А.Маркосян отнес домостроения стоимостью до 15 млн руб, что при сравнении с ценами на московские типовые квартиры тянет уже на "бизнес".

Если говорить о 397 поселках, находящихся в активной стадии, то в 83 из них /21 проц/ стадия готовности - 70 проц и выше. В 187 проектах /47 проц/ готовность от 30 до 70 проц, а в 127 проектах /32 проц/ готовность не выше 30 проц.

По мнению директора по маркетингу "РОДЭКС Груп" в 83 проектах можно покупать дома и не ничего бояться. По его словам, от 20 проектов на рынке из поселков с концепцией в результате кризиса превратились в "сэконд-хэнды участков без подряда".

Основная проблема покупателя, по мнению А.Маркосяна, в том, что он не знает, у кого из девелоперов покупать, так как неизвестно кто из них достроит свои проекты. С другой стороны, если поселок достроен, то цена возрастает значительно.

По мнению участников форума, покупатели бизнес- и элит-класса начинают более активно вести себя, если видят, условно говоря, окна в доме и крышу. Появляется уверенность, что дом будет завершен. Тем не менее, и строители, и покупатели, похоже, продолжают осторожничать. Как сказал на том же форуме генеральный директор "Миэль – Инвестиции в малоэтажное строительство" Олег Ступеньков, покупатели приезжают с фотоаппаратом, делают несколько снимков. Через пару месяцев приезжают, чтобы сравнить и понять, произошли ли какие-то изменения.

В любом случае, весенние покупки на загородном рынке осуществлялись с целью проживания, а не инвестирования. Среди москвичей продолжает сохраняться традиция, которая появилась несколько лет назад, - использовать загородное жилье как основное. "Среди моих соседей в Москве уровня элитного класса около 66 проц живут за городом. В городе остаются их дети-студенты. Покупатели домов в поселках бизнес-класса, можно сказать, живут постоянно за городом. В эконом-классе за пределами Москвы большую часть времени проводят родители и молодые жены с детьми", - пояснил А.Маркосян.

Как отметил О.Ступеньков, "у многих деньги зарыты в недвижимость: чтобы купить новое жилье, надо продать старое. Чтобы мне, как риелтору и инвестору стало интересно, они должны мне продать с 30-проц дисконтом относительно рынка. Клиенту это уже не интересно". Если сравнить два списка с реальными деньгами и с альтернативным обменом, количество предложений будет в пользу последнего.

Если говорить об эконом-классе загородного жилья, который вот уже 2 года позиционируется, как спасительная соломинка для городских жителей, желающих приобрести свое первое жилье, то здесь свои трудности.

Мы помним, как в конце 2008 года началась волна покупок участков без подряда. Пока риелторы кричали, что "шанхаи" на загородном рынке  - это ужасно, покупатели продолжали делать приобретения. Сейчас это выглядит следующим образом. Около 70 проц участков были приобретены с инвестиционной целью. Это значит, поясняет О.Ступенков, никто рядом с вашим домом в ближайшее время строить не будет. Остальные /30 проц/ - это те, кто сделал приобретение на "последние деньги". Т.е. все, что у него было /например, 3 млн руб/, человек "вбухал" в землю – строить ему не на что. К сожалению, ипотечные программы остаются в основном декларативными, хотя покупатели активно интересуются ими. Это происходит еще и потому, что наши банки до сих пор предлагают клиентам сложные схемы.

По словам О.Ступенькова, параллельно с продажами холдинг "Миэль" проводит эксперимент, изучая потребности покупателей эконом класса на загородном рынке. Если рассматривать срез покупателей участков без подряда, то при минимальных средствах, которыми они располагают, они хотят выбирать из всего и чаще недовольны предложенным типовым проектом.

Хотя А.Маркосян и сказал, что около 20 проц компаний на подмосковном рынке строят на собственные деньги, но ни один из участников не рассказал о новых частных проектах, которые были бы заявлены в 2010 году. И риэлтеры сегодня рассказывают об отложенном спросе, убеждая покупателей делать приобретения сегодня, а девелоперов, что если бы они не приостанавливали стройки, то, наверняка, выиграли.

Тем не менее, результаты по данным Росстата такие: в 1-м полугодии 2010 г индивидуальные застройщики ввели 79,4 тыс жилых домов общей площадью 10,8 млн кв м, что составило 89,5 проц к 1-му полугодию 2009 г.

Можно ли к таким данным относиться оптимистично?

На фондовом рынке аналитики часто любят употреблять термин "отрицательный рост". Он означает "падение" индекса, но звучит более обнадеживающе – все-таки "рост". Если государство не будет предпринимать более решительные меры в области массового строительства, то, похоже, участникам рынка недвижимости придется адаптировать "словарик" биржевиков.

Как отметил Н.Кошман, что те "полумеры, которые предпринимает государство, недостаточны для современного развития отрасли". Указанного падения строительства можно было бы избежать, если бы государство обеспечивало площадками с подведенной инженерией и дорогами. В этом случае снижение цены могло бы достичь 30-35 проц, уверен он.

Какие результаты мы получим в конце года?

По словам Н.Кошмана, восстановление отрасли можно ожидать, скорее, к 2012 г, чем в 2011 г. Единственное, на чем сошлись участники форума по загородной недвижимости, - это то, что цены, скорее всего, не вырастут.