|
Рынок жилья московского региона: итоги года и прогноз на 2006 год
С чего начинался 2005 год Начало 2005 года осталось в памяти как сложный и неблагоприятный период - как в макроэкономической сфере, так и в состоянии рынка недвижимости. Противостояние властей и бизнеса достигло пика. Бизнес решительно расставался с активами, и капиталы уходили за рубеж. Мировые аналитики предрекали падение цен на энергоносители. Неудачное начало реформы по монетизации льгот вывело на улицы население. Инфляция сделала очередной скачок вверх, сбережения и вклады обесценивались. Рынок строительства жилья все более явно переживал последствия совмещенного строительно-банковского кризиса – все больше строек замораживалось, все больше застройщиков приближались к финансовому краху. В этих условиях аналитики рынка недвижимости прогнозировали на 2005 год продолжение стагнации и даже снижение цен в первом полугодии. Они единодушно предупреждали застройщиков, что попытки повышения цен в условиях снижающегося платежеспособного спроса могут привести к обвалу рынка, к откату покупателей. Принятие пакета законов о доступном жилье, при всей его прогрессивности, внесет дополнительную дестабилизацию в краткосрочном периоде, и потребуется 3-5 лет для реализации положительного потенциала этого законодательства. И если мы не управляем мировыми ценами на нефть, то тем более важно изменить политический климат в стране, повысить оптимизм субъектов экономики и населения. В этот раз власти отреагировали на недовольство населения решительным повышением льготных выплат. Население понемногу успокаивалось, а в экономику добавилось значительное количество денег. Майское послание президента Законодательному собранию резко изменило общественные настроения. Бизнес очередной раз поверил, что ему будут созданы комфортные условия. Отток капитала за 3 квартала по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уменьшился на 85% с $17,5 млрд. до $2,7 млрд. (в том числе в 3 квартале – положительное сальдо в $2,9 млрд.). Нефтяные цены не только не упали, но и с июня продолжили свой рекордный рост. Все это изменило не только совокупный платежеспособный спрос на рынке недвижимости, но и готовность населения к расходованию сбережений.
В результате летом-осенью 2005 года на рынке недвижимости Московского региона после почти годовой стабильности началась новая стадия развития - рост спроса и цен. Вторичный рынок жилья Рост спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы начался в июне-июле. С октября аналогичные процессы начались и на рынке жилья Московской области. В декабре средняя удельная цена квартир в Москве достигла 2658 $/кв. м, в области – 1121 $/кв. м.
Во втором полугодии 2005 г. средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы выросла на 26,9%. При этом за первое полугодие 2005 г. она поднялась на 6,6%. Индекс номинальных долларовых цен относительно декабря 2004 г. составил 1,353. Для сравнения: годовой прирост цен в 2003 году составил +46,9%, в 2004 г. - +22%. Номинальный индекс цен относительно декабря 2003 г. – 1,576, относительно декабря 2002 г. – 2,315. Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен по итогам 2005 г. относительно декабря 2004 г. составил 1,259.
Это изменение является следствием двух причин:
Рынок новостроек
Объемы ввода многоквартирного жилья на территории Москвы в последние годы увеличивались и составили в 2005 году 4,7 млн. кв. м.
В Московской области в данных Мособлстата и Росстата ежегодные объемы жилищного строительства резко увеличились с 2004 года, когда область перешла от учета объемов строительства предприятий стройкомплекса к объемам ввода на территории области всеми застройщиками, включая московских. В многоквартирных жилых домах в 2004 году было введено 3,23 млн кв. м, а в индивидуальных – 2,24 млн кв. м. В 2005 году эти объемы снизились и составили 2,78 млн и 2,27 млн кв. м соответственно.
По объявленным предварительным планам, в 2006 году объем жилищного строительства в Москве будет на уровне текущего года и составит 4,7 млн кв. м, а в Московской области он несколько выше заявленного объема ввода этого года и составит 5,2 млн кв. м. Однако, по нашей оценке, это мало осуществимо (на причинах мы остановимся ниже), и уже сейчас можно проследить начало корректировки этих планов в сторону уменьшения по заявлениям ответственных чиновников Градостроительного комплекса Москвы (на одном из заседаний правительства уже озвучивалась цифра – 4,5 млн кв. м) и Миноблстроя Московской области. По нашей оценке, причины сокращения объемов нового строительства лежат в первую очередь в последствиях кризиса 2004 года на рынке новостроек, вызванного оттоком покупателей, сокращением объема средств у застройщиков и их возможностей продолжать строительство и возврат кредитов, и одновременно – снижением ликвидности у банков в первой половине 2004 г., сокращением объема кредитования застройщиков. Замораживание строек, разорение застройщиков носит выборочный характер, тем не менее, оно отразилось на объемах строительства и ввода жилья. Дальнейшие сдвиги в том же направлении внесли новый Градостроительный кодекс и вступивший в силу с 1 апреля Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации». Направленные на упорядочение и развитие рыночных отношений в отрасли, на защиту прав застройщиков и населения, эти законодательные акты должны привести в долгосрочной перспективе к увеличению темпов жилищного строительства по крайней мере вдвое, увеличению объемов предложения и сдерживанию роста цен на жилье. Однако в краткосрочной перспективе произошло торможение градостроительного процесса, дезорганизация деятельности девелоперов. Готовящиеся поправки к Закону, предположительно облегчающие бремя девелоперов, а также и банков, к сожалению, распылены по нестыкующимся пакетам предложений, еще не прошли необходимые процедуры обсуждения, и даже если они будут приняты, описанная ситуация сохранится по крайней мере на полгода-год. Данная ситуация усугубляется развитием скандалов с застройщиками. В Москве и ряде городов Подмосковья прошли акции протеста горожан, пострадавших от деятельности недобросовестных строительных компаний. Люди, доверившие свои деньги строительным компаниям, требовали не только компенсировать понесенный ущерб. Они добивались вмешательства властей в ситуацию на строительном рынке, предупреждая об угрозе появления в обществе нового социально ожесточенного слоя граждан - обманутых соинвесторов, которые станут преемниками обманутых вкладчиков финансовых пирамид середины 90-х. Прокуратура Москвы возбудила ряд уголовных дел в отношении руководителей строительных организаций ФК «Социальная инициатива», ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град», ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау - М», ООО «Уют-Компания», ООО «МИТА-2000», ООО «Принт Капитал» и др., не выполняющих свои обязательства перед инвесторами. По данным прокуратуры Московской области, на данный момент возбуждены уголовные дела в отношении руководителей 23 строительных организаций. Однако без содействия властей застройщики обманывать народ не могли, это подтвердил и министр строительного комплекса Московской области Евгений Серегин: «В ближайшее время в Московской области проблема недобросовестных застройщиковбудет решена. С главами районов, из которых поступили жалобы, разобрали ситуацию по каждому дому. Ведь именно главы во многих случаях подписывали двухсторонние контракты с юридическими лицами, инвесторами». Сейчас прокуратура ведет расследование действий отдельных чиновников. Уголовные дела возбуждены в отношении должностных лиц Мытищинского, Щелковского и Раменского районов. По информации министерства строительного комплекса Московской области сейчас подобных проблемных домов 93, есть такие новостройки и в Москве. Всего в Москве и Подмосковье заморожено строительство около двухсот жилыхдомов. Власти пытаются найти выход, и сейчас главы местных администраций передают права на строительство благонадежным застройщикам, которые доведут работы до конца за свой счет. За это их ждут различного рода льготы. Подобное развитие ситуации привело к оттоку покупателей с рынка новостроек – частично на вторичный рынок, частично к объектам, застройщики и продавцы которых не запятнали себя (хотя бы и непреднамеренно) в сложившейся ситуации. На рынке новостроек Москвы и области в 2004-2005 гг. вследствие прошлогоднего кризиса на рынке недвижимости в сочетании с банковским микрокризисом произошло некоторое снижение объемов строительства и ввода жилья. Этот процесс усиливается под воздействием краткосрочных последствий ФЗ № 214. Кроме того, многочисленные скандалы между застройщиками, местными администрациями и частными инвесторами привели к оттоку покупателей с проблемных строек на успешные и частично – на вторичный рынок. Начиная со 2 квартала прошлого года сократилось количество объектов, выставленных на продажу. Объем предложения на рынке новостроек Москвы в 4 кв. 2005 г. составил соответственно 76% от уровня предложения в IV кв. 2004 г., и это снижение больше, чем на вторичном рынке (90%). На рынке новостроек Московской области объем предложения тоже снижается. Он все еще выше, чем был в 4 кв. 2004 года (в условиях недостатка средств застройщики выставляют на продажу все резервы), однако, здесь уже в августе-сентябре появилось явление скупки квартир московскими риэлторскими компаниями.
Развитие ипотеки – дополнительный источник повышения платежеспособного спроса Важным фактором роста спроса и цен на жилье является увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов. В последнее время объем ипотечного кредитования стабильно увеличивался в России в целом и в Москве в частности. По данным Росрегистрации, количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в Москве, составило: в 2000 году 1364, в 2001 – 1970, в 2002 – 2753, в 2003 – 3075, в 2004 – 4358 и в 2005 году – 4600 кредитов. В Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» число ипотечных операций стало стремительно расти, начиная с 1 квартала 2004 года. Индекс относительно базового периода – 1 квартала 2003 года в этом квартале составил 2,0, и к 3 кварталу 2005 года вырос до 10,2, а в 4 квартале сократился до 9,1%. Доля ипотечных операций в общем количестве операций Компании в Москве также стремительно увеличивалась на протяжении 2004 года, и стабилизировалась в 2005 году. В 1 квартале 2004 года она составила 2,5%, во 2 квартале – 5,1%, в 3 квартале – 6,7%, в 4 квартале 2004 достигла 8,3%. В 2005 году этот показатель вырос до уровня 10-11% общего количества сделок Компании, но в 4 квартале снизился до 7,7%. В целом можно отметить, что рынок ИЖК переживает в настоящее время замедление темпов роста и сокращение объемов относительно общего рынка купли-продажи жилья в Московском регионе. Развитие ипотечного кредитования является приоритетной задачей правительства при формировании рынка доступного жилья. Однако, несмотря на пристальное внимание и поддержку со стороны государства, существует ряд проблем, обусловленных ситуацией на рынке недвижимости, выступающих в роли негативного фактора для развития ипотечного кредитования. Сокращение предложения на первичном рынке жилья, вызванное изменениями в законодательстве, обусловило снижение числа предлагаемых объектов и на вторичном рынке жилья. Реализация новостроекс помощьюипотеки ограничена только объектами, разрешение на строительство которых было получено до 1-го апреля. Другие строящиеся объекты - не соответствуют требованиям банков (не имеют необходимой или правильно оформленной документации и не могут быть проданы по ипотеке). Это может способствовать перемещению спроса потенциальных ипотечных покупателей с первичного на вторичный рынок жилья, еще более повышая спрос на нем, что, в свою очередь, не способствует увеличению числа ипотечных сделок на рынке. В условиях ограниченного предложения и растущего спроса продавцы жилья на вторичном рынке отдают предпочтение покупателям, уже имеющим необходимую сумму в наличии. В этой ситуации предложение квартир, которые могут быть проданы по ипотеке в крупных риэлторских компаниях на рынке новостроек, ограничено лишь объектами, согласованными с банками и собственными объектами-новостройками. Так, к концу 2005 года на рынке жилья Москвы и Московской области можно было наблюдать ситуацию, когда число одобренных банками заемщиков неуклонно росло, а число квартир, купленных по ипотеке, сокращалось. Развитие ипотечного кредитования объясняется совокупным влиянием следующих факторов: внесение изменений в законодательство, благоприятные макроэкономические условия, наличие свободных денежных ресурсов у банков, увеличению которых будут способствовать и поправки к ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», а также развитие социальных программ, направленных на увеличение доступности жилья. В свою очередь, рост числа ипотечных кредитов увеличивает объем платежеспособного спроса, способствует увеличению оборотов рынка, вымыванию объектов из свободного предложения, и стимулирует рост цен на жилье. В связи с тем, что в 2006 году на рынке Москвы ожидается двукратный рост объемов ипотечного кредитования (в том числе субсидированной ипотеки в соответствии с национальной приоритетной программой доступного жилья), можно прогнозировать значительный прирост ипотечных операций на рынке. Однако благоприятные для развития ипотечного кредитования макроэкономические факторы в 2006 году будут осложняться воздействием негативной ситуации на рынке жилья в целом, характеризующейся сокращением предложения при росте платежеспособного спроса. В целом на 2006 год можно ожидать увеличения объема ипотечных операций на 60-80%.
Перспективы дальнейшего развития рынка НЕДВИЖИМОСТИ Московского региона
Макроэкономическую ситуацию в РФ в 2005-2006 гг. и ее влияние на рынок недвижимости в целом можно оценить положительно. Состояние и развитие экономики поддерживает платежеспособный спрос и обеспечивает нормальные условия ведения бизнеса профессиональными участниками рынка. Активную поддержку спроса окажет и реализация национальных приоритетных программ в сфере жилья, что будет способствовать росту цен недвижимости. Вместе с тем, угрозы и риски рынку недвижимости в макроэкономике существуют. Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования в докладе “Долгосрочные тренды российской экономики: сценарии экономического развития России до 2020г.” предрек России кризисы в 2007-2008, 2011-2012и 2015-2017гг. Первый кризис будет вызван ростом социального напряжения: из-за инфляции и роста тарифов ЖКХ положение бюджетополучателей ухудшится, а поддержка ими госвласти снизится. А открытие рынков иностранцам после вступления в ВТО и рост курса рубля ухудшат конкурентоспособность среднего и малого бизнеса. С точки зрения настоящей работы указанные угрозы выходят за рамки горизонта прогнозирования и нами не рассматриваются. Однозначно локомотивом рынка жилья московского региона в 2006 году будет рынок новостроек. Камнем преткновения остается 214-ФЗ. Будут предприняты попытки изменить закон и отложить как минимум на год вступление в силу предлагаемых нормативов по ежеквартальной отчетности застройщиков (ПП №645 от 27.10.2005г.). Сейчас обозначилось противостояние между застройщиками, банками и третьей силой. Правила игры на рынке долевого строительства по этому закону не устраивают ни застройщиков, ни банки. Застройщикам стало невозможно, не нарушая закона, привлекать дольщиков, банки не могут кредитовать застройщиков и выдавать ипотечные кредиты (причины были описаны выше). В любом случае, следствием воздействия данного фактора на рынок будет сокращение объемов жилищного строительства и объемов предложения на рынке новостроек. Тем не менее, несмотря на приобретшие широкий общественный резонанс скандалы, активность рынка восстановилась. Неуклонно сокращающееся предложение в домах-новостройках с оформленным до вступления в силу ФЗ № 214 разрешением на строительство будет подталкивать цены вверх. Проблемы организации финансирования новых проектов выведут на рынок новых игроков, и 2006 год пройдет под знаком слияний и поглощений. Увеличение объемов жилищного строительства в таких условиях маловероятно, более того, ранее заявленные планы будут, скорее всего, скорректированы в сторону понижения. В условиях ограниченного объема предложения часть покупателей перетечет на вторичный рынок жилья. Прессинг отложенного спроса, а затем образовавшийся «провал» в объемах строительства и спад объема предложения, а также увеличение числа потребителей, будут стимулировать повышение цен. Высокий спрос и снижение объемов предложения, которое, возможно, по инерции продлится до половины 2006 г., может привести к росту цен на квартиры вторичного рынка Москвы и Московской области до конца года: при высоких темпах уменьшения объема предложения - на 30-35%, при возможном восполнении дефицита предложения во второй половине года – на 20-25%. Таким образом, прогнозируемая средняя удельная цена до конца 2006 года может достигнуть уровня в Москве 3100-3500 $/кв. м, в области 1350-1500 $/кв. м.
С учетом прогнозируемых показателей объема продаж в натуральном выражении и средней удельной цены предложения, в 2006 г., можно ожидать увеличения денежного объема продаж на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области на 30-45% по сравнению с 2005 г., что составит около $15,0 и $3,3 млрд. соответственно.
Автор: Стерник Г.М., директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономки и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова. Ссылка по теме: http://rokf.ru/realty/2006/01/28/182021-4.html
|
|