Бетон.ру

Защита прав граждан при покупке жилья от махинаций строительных компаний

 – В нашей студии Николай Кошман - президент Ассоциации строителей России. Здравствуйте. Говорим мы о защите прав граждан при покупке жилья от махинаций строительных компаний. Давайте, объясним, о каких махинациях идет речь. Вообще что такое строительная пирамида?

Я хотел бы сказать, что вопрос, который сегодня вы поднимаете, довольно актуальный. И есть две категории строительных компаний. Это компании, которые допустили экономический просчет, компании, которые занимаются, откровенно говоря, мошенничеством. Вот первая категория компаний – те, которые при проведении мониторинга, при экономическом обосновании своей политики заложили неоправданную цену себестоимости строительства. А при удорожании строительных материалов, цемента, металла, электроэнергии, инфляции, произошли те явления, при которых фактическая себестоимость стала намного выше той расчетной, которая закладывалась. 

– Это непрофессионалы или жулики?

Это профессионалы, но слабо подготовленные. 

– То есть они не учли тот факт, что там цемент будет дорожать.

Да, а вторая те компании, которые как мы уточнили, в лучшем случае огораживали стройплощадку забором, собирали деньги и уходили просто с этого объекта. Ассоциация строителей России провела "Круглый стол" 12 ноября, где как раз тема этого разговора была - экономический просчет или мошенничество. Мы встречались со многими людьми, которые попали в это непростое положение. И я скажу, что здесь есть тоже определенные вопросы к тем дольщикам, которые вносили деньги в покупку квартиры. Скажем, одна женщина, с которой я встречался, на мой вопрос, почему она пошла в эту компанию, сказала… 

– Дешевле.

Дешевле. 220 долларов стоимость одного квадратного метра. 

– Покажите мне такую компанию, я сама побегу.

Так я ей тоже сказал, вы же знаете у своих соседей, кто покупает. Знала, но думала, что мне повезло. И повезло, конечно, в другую сторону.

– То есть смотрите, что получается. Если, что называется, вы участвуете в строительстве как будущий жилец квартиры, с нулевого цикла это дешевле.

Это дешевле процентов на 20. 

– Но риски…

Вы знаете, я скажу. Что касается рисков, касается и дольщиков, если ты выбираешь компанию, у каждой компании есть своя история. И, в общем, я знаю те компании, которые сегодня входят к нам, это компании, которые разумно работали на этом рынке долевого участия в строительстве, и проблем таких великих не было.

– Скажите, пожалуйста, как все-таки оптимизировать эту ситуацию? С одной стороны минимальные риски, а с другой стороны…

Сегодня, когда вступил у нас в действие 214-й федеральный закон, он обострил ситуацию на строительном рынке. Сегодня игроки, которые находятся на поле строительства, они поставлены в разные условия. Застройщик, который последнее время получил как бы такой нарицательный образ, все свалили на него. Застройщик обязан платить дольщику за срыв окончания строительства, за другие вещи, облагаться двойным НДС. В то же время как дольщик, государство, выпуская закон, хотело создать видимо для него определенные льготные условия, он поставлен в те условия, когда он может трижды в течение строительства срывать сроки финансирования, и разрывать с ним застройщик договорные отношения может только через суд. А мы знаем, сколько суд может длиться. Дольщик может за один час до подписания акта государственной комиссии разорвать свои отношения с закройщиком, и застройщик обязан ему выплатить деньги с учетом процентов, которыми он пользовался. Банки, записали, несут солидарную ответственность. И сегодня застройщику банки говорят, что ребята, мы с вами заниматься не будем. Мы готовы напрямую с вами работать как инвесторы и прибыль делить на двоих. Или берите кредит, отдавайте нам процент за пользование кредитом, там никакого дольщика не может быть. 

– Николай Павлович, но тут возникает такая тонкая материя, что должен быть знак качества.

Да. Я хочу вот еще что сказать. Вот если посмотреть на этот закон, я возвращаюсь к нему, он уже набил оскомину всем, то практически мне кажется, что наши предложения, которые мы вносили, там есть две позиции. Первая позиция – ответственности. У нас практически на этом игроке пропадает такая главная фигура как администрация района, администрация города. Сегодня получается у нее очень простая роль. Она сегодня выдает разрешение на строительство, она подписывает инвестиционный контракт. И она получает свою долю в квадратных метрах или деньгах на строительстве этого дома. 

– Что удорожает квартиру для меня как для рядового гражданина. Правильно?

Да, это такая сегодня программа. А дальше как сложилась обстановка на ряде объектов, практически ничего никого не интересует. Идет там строительство, как идет, какое качество его и практически такой, мягко говоря, руководитель, который подходит под вторую категорию, он делает то, что мы видели реально на этих вещах. И второй вопрос, на который я бы хотел обратить внимание. Это федеральные структуры. Есть у нас такая организация как Федеральный лицензионный центр, который обязан просто при появлении таких негативных высказываний в адрес строительных компаний, тем более заявлений, безусловно, проверить, чем же занимается эта компания: строительством или просто сбором денег. В лицензии, которую он выдает, там записаны вопросы о разрешении производства строительства и если эта компания этим не занимается, она должна быть приглашена на заседание лицензионной комиссии, где ей или приостанавливают лицензию или материалы направляют в суд на лишение этих лицензий. К великому сожалению ни в первом, ни во втором случаях я не видел таких резких поворотов даже после выступления общественности.

– Скажите, пожалуйста, вот, например, ассоциация строителей России, которую вы возглавляете, не может ли на себя взять функции такого рода ОТК?

Я думаю, что если государство нам поручит заниматься этими делами, у нас достаточно серьезные компании, которые могли бы, я думаю очень эффективно решать эти вопросы. Я скажу, что компании, которые являются учредителями это одни из самых крупных компаний в РФ, и те компании, к которым, в общем-то, серьезных претензий нет.

– Помимо того, что они белые и пушистые, тот факт…, в понятие серьезные входит что? Капитал.

Да, конечно. 

– Не меньше…

Я скажу так: за миллиард.

– То есть строительная компания должна иметь приличный капитал. А как проверить?

Банк, пожалуйста. И практически вам всю информацию дадут. 

– Кроме того, как я понимаю, должна быть структура, связанная со страхованием.

Конечно. Я скажу, вы посмотрите, я вам даже сейчас скажу о тех принятых мерах, которое приняло правительство Москвы после нашего "Круглого стола", который мы провели. И на котором были обманутые дольщики, были компании, которые занимались этим - "Социальная инициатива", "Новый мир" и другие. Были работники правоохранительных органов, был председатель Мосгордумы. И там конкретно уже принимались решения: было принято и подписано распоряжение мэра Москвы №2065, где сегодня компании, которые выходят на получение инвестиционного контракта, они должны показать банковскую справку, которая говорит, что да, в этой компании есть финансы, для того чтобы практически закончить строительство этого объекта. Все, вопросов уже тогда ни у кого не возникает. 

– То есть, как бы ни подорожал цемент, условно говоря, компания имеет… 

Да, она имеет… 

– Подкожный…

Подкожный жир, который она, в общем, может немножко подспустить, а потом уже по стоимости фактической, вернее по себестоимости фактической, которая получается, уже решать вопрос с дольщиком. 

– Скажите, пожалуйста, по России, наверное, трудно назвать такие цифры, а по Москве наверняка можно. Вот человек хочет купить себе квартиру или вложить деньги в строительство квартиры и видит цену. Уже все-таки, как ни говорите, порядка тысячи долларов за квадратный метр цена в Москве. Правильно?

Не везде. 

– Начиная с какой цифры, вы можете быть уверены, что вас вольно или невольно надуют?

На мой взгляд, если называется цифра меньше 350-380 долларов, уже надо становиться в такую стойку внимания. Тут что-то не так.

– Николай Павлович, еще один тонкий такой вопрос. Буквально вчера "Новая газета" писала о том, что в стоимость квадратного метра за квартиру входят, извините, взятки чиновникам. Вот члены вашей Ассоциации как-то обходят эту проблему?

Конечно, это деликатная вещь, о которой я ничего не могу сказать. Естественно, не знаю. Все можно, если брать, составлять калькуляцию всего этого хозяйства. Какие суммы, я думаю, что может быть в какой-то степени "Новая газета" и права здесь.

– С какими страховыми корпорациями существует налаженная и давно работающая связь?

Ведь понимаете, что Ассоциация строителей России она создана 3 месяца назад. И практически наши компании крупные это Mirax Group это и "Баркли" и ПИК и БСК, это и "Интеко" это и "Монарх" и другие, это компании, которые у нас на рынке московском и на рынке России зарекомендовали себя и у них отлажен этот инструмент. Я могу привести головную или одну из головных это Mirax Group, которая сегодня строит великолепный объект "Федерация". Это объект, который будет у нас самый, самый большой и по всем делам приличный в Европе. Инвестирует это Внешторгбанк, находятся страховики, которые постоянно отслеживают… 

– То есть полный цикл, условно говоря? 

- Да, полный цикл.

– Николай Павлович, пришло несколько вопросов по части даже не пирамид, а плавунов, я бы сказала. Вот построено здание, вы в него вселились, а с ним начинаются какие-то проблемы. И куда? 

А что за проблемы? 

– Тут уже упоминаются конкретные проекты, поскольку у меня нет подтверждения, я их не упоминаю.

То, что я говорил, когда говорил о 214 законе, о действиях нашей администрации города, администрации района, которые для себя считают только выдачу контракта, отдачу площадки и получение своей доли. А дальше ее ничего не интересует. В ее распоряжении находятся органы архнадзора, лицензионщики, ценообразование, экспертиза. Там достаточно тех структур системообразующих, которые должны были посмотреть, как выполнена привязка дома, какое качество строительства. А если этот аппарат не работает, естественно, что мы можем сегодня столкнуться с любыми вещами. 

– Итак, для того чтобы бороться с махинациями при покупке жилья, нужны действия двух сторон. Одна из них дольщик, который должен… 

Который должен быть гарантирован, что он, вложа деньги сюда, получит квартиру ту, которую он хочет получить.

– Но и сам ушами не хлопать при этом. 

Конечно.

– Ушами не хлопать он должен, таким образом - проверить в банке…

Состояние экономическое компании и компания согласно 214-му закону ему должна показать всю бухгалтерию. Ту, которую он потребует.

– Кроме того, должно быть застраховано все, что действует…

Безусловно. Должно быть разрешение на строительство. И то строительство, которое ведется. Я считаю, и я бы рекомендовал дольщикам заключать договор на покупку квартиры с разделением финансирования на три части: фундамент, коробка и отделка. Тогда уж если я и рискую, то я рискую 30%, а не всем остальным, что я вношу.

– Скажите, пожалуйста, те корпорации, которые входят в Ассоциацию строительства России, они дают такую возможность своим клиентам?

Сегодня эти компании обладают достаточными средствами оборотными, что практически они сегодня, даже после выхода распоряжения мэра №2065 об обязательной банковской гарантии они способны решать так, как требует сегодня это распоряжение.

– Многие наши слушатели считают, что Ассоциация строителей России создана, для того чтобы защищать интересы людей, которые покупают или готовятся купить квартиру.

Тут понимаете, тут немножко не так. Ведь сегодня у нас сложилась такая обстановка, когда вопросы нормотворческой, законотворческой деятельности на федеральном уровне после упразднения Госстроя России они оказались подвешенными. И вот одной из основных задач Ассоциации строителей России является участие в отработке нормативных документов в законотворческой деятельности. Вот мы вмешались, 214-й, сейчас Гражданский кодекс стоит, там мы должны работать. Сегодня мы должны рассматривать вопросы о саморегулирующих организациях, так ли это все делается. И, безусловно, мы должны в какой-то мере сохранять строительный потенциал наших компаний. Почему – потому что мы идем вверх, а нормативная база несколько отстает. Значит, мы должны заниматься вопросами инвестиционной деятельности, вопросами кадровыми. Вопросами связи с нашими коллегами из стран СНГ. И целый комплекс других. По дольщикам я еще раз подчеркиваю, что если будет касаться нашей компании, мы, безусловно, вмешиваемся очень резко. Ну и те обращения, которые были к нам, мы взяли и по ним работаем. И я хочу сказать, что после нашего проведения "Круглого стола" мы уже имеем реальные результаты в частности по Москве.

– Вопрос от Георгия. "В Москве строят высотные дома, до настоящего времени нет законодательных материалов по строительству таких зданий, включая строительные нормы и правила. Пожар на западе Москвы показал опасность этих зданий. Почему разрешено их строительство?"

Немножко он не прав. Я знаю, что практически вопросы по строительству вот этого кольца высотных домов и касающейся нормативной базы в Москве проработаны достаточно сильно. Я знаю, что наши строительные делегации находились в Нью-Йорке, Токио, Китае, где уже построены эти высотки. И сегодня строительство ведется по нормативной базе, которая вообще-то рождается на колесах вот сейчас. Ее нет, но она создается. Без нормативной базы высотки не строятся. Это я авторитетно вам заявляю. У нас строится самое высокое здание "Федерация" и я знаю, как решаются эти проблемы там. Я его могу пригласить в Москва-сити, показать.

– Николай Павлович, три месяца назад создана Ассоциация строителей. Пройдет год, что вы будете считать успехом? Что вы должны будете сделать за этот год?

Вообще я хочу сказать, что, во-первых, мы должны считать успехом то, что мы сохраняем строительный комплекс. Хотя это достаточно серьезная и ответственная задача. Это раз. Мы принципиально даем оценку тем строительным компаниям, которые занимаются вторым - мошенничеством и считаем, что на строительном рынке им делать нечего. И в то же время мы помогаем тем компаниям, которые хотят выйти из этого положения. Я считаю, что мы сегодня проработали достаточно материалов, касающихся законодательной и нормотворческой базы, и буквально с января месяца мы будем вести достаточно большую работу, касающуюся этого. Мы работаем в вопросах улучшения инвестиционной деятельности. Ведь сегодня практически зайти к нам со своими инвестициями строительным компаниям других государств достаточно сложно. Опять же это все хозяйство, которое надо проходить по различным ступеням, оно отбивает интерес строительной компании заходить сюда. Я думаю, что если мы решим вот эти три основных направления, за год продвинемся вперед, я буду считать, что Ассоциация состоялась по тем уставным требованиям, которые заложены в нашем уставе.

– Один из принципов, который вы упомянули, строительная компания должна иметь серьезный капитал, для того чтобы иметь возможность самой подстраховать какие-то риски. Но думаю, что для нас с вами не секрет, что среди богатых корпораций тоже бывают не вполне кристально честные. Корпорации, которые будут вступать в Ассоциацию строителей России, вы со своей стороны будете проверять на вшивость, извините за слово "вшивость"?

Конечно. Мы смотрим, мы не гонимся за количеством, мы абсолютно открыты для всех, но мы смотрим состояние той компании, которая к нам входит. 

– И можно ли считать, что в какой-то степени членство в вашей организации будет знаком качества?

Мы будем к этому стремиться, безусловно. Я не могу гарантии дать, я думаю, их никто не даст, что мы не столкнемся с какими-то проявлениями вот этих нарушений. Но я хочу сказать другое, что совет президентов наших учредителей он очень жестко выступил в отношении обманутых дольщиков, поддержав их, безусловно. Я полагаю, что во главе их стоят достаточно серьезные и умные ребята, руководители, очень молодые и перспективные, у которых хватит сил и понимания того, что надо делать так, как должно делаться, и та доля прибыли она обеспечит все, ради чего они работают.

– То есть строить горизонтально-вертикально, но не пирамидально. Я благодарю нашего гостя. Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман в прямом эфире "Эхо Москвы".

Источник: радиостанция "Эхо Москвы"