Бетон.ру

В окрестностях Киевской площади и Кутузовского проспекта игроки рынка качественных офисных помещений обнаружили большой потенциал. В недалеком будущем здесь вырастет много современных бизнес-центров. Пока стройплощадкой № 1 считался центр столицы, эта зона была несколько недооценена. Теперь в связи с развитием проекта “Москва-Сити” она находится в фокусе внимания многих крупных девелоперов, проекты которых сулят немалые успехи. Новый деловой квартал, который бизнес-сообщество условно называет Киевский-Кутузовский, действительно расположен стратегически выгодно - в излучине Москвы-реки. С одной стороны его огибает Бережковская набережная. Между ней и Киевской улицей находится несколько гектаров промышленных угодий. С другой стороны границей району служит тоже река и наб. Тараса Шевченко. Здесь еще две промзоны: участок бывшего Бадаевского пивзавода на Кутузовском проспекте, 12, и владения завода “Фили-Кровля”, который находится как бы в треугольнике между веткой Белорусской железной дороги и Москвой-рекой.

В длину же деловой квартал простирается от Смоленской набережной и площади Киевского вокзала до Парка Победы. Примерно так эти границы определяют консультанты рынка коммерческой недвижимости. Кутузовский проспект - трасса оживленная и элитная. Это значит, что к офисам, которые будут построены вдоль проспекта и на соседних улицах, уже подведена удобная транспортная магистраль. По сравнению с Красной Пресней, расположившейся на другом берегу Москвы-реки, или с ММДЦ “Москва-Сити” этот берег оказался даже в более выигрышном положении, считают консультанты. Здесь нет такого глобального строительства, как на том берегу, где “Экспоцентр”, этот берег удобен для строительства офисов по многим параметрам, и один из них - отсутствие дорожных пробок. Ведущий консультант компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR) Денис Соколов говорит, что транспортная ситуация в данный момент в районе сложилась удачно. Хотя “Сити” и район Красной Пресни тоже, по его мнению, не менее привлекательны для бизнес-сообщества. Однако Кутузовский - зона сама по себе выгодная и располагает собственным потенциалом независимо от “Сити”, центра или Пресни. При желании для этого квартала можно было бы сделать очень удачный промоушн, рассуждает Соколов.

На фоне всех офисных субрынков, формирующихся и существующих в Москве, Киевский-Кутузовский уже сейчас пользуется повышенным интересом со стороны девелоперов и арендаторов. Его ожидает большое будущее - правда, с оговоркой, что все обозначившиеся здесь проекты действительно выйдут на рынок, считает Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований компании Noble Gibbons в ассоциации с CBRE. С этим мнением соглашается и директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Андрей Петров. Пока в районе небольшое количество качественных офисных помещений. Но в ближайшие три года инвесторы собираются построить не меньше 900 000 кв. м, среди которых бизнес-центры и комплексы, включающие в себя офисную составляющую.

Как говорит Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International (Colliers Int.), район привлекателен для девелопмента: на фоне ограниченного предложения спрос на офисы высок. Многие предприниматели хотели бы иметь здесь офис: и престижное направление, и до центра рукой подать - рядом Садовое и Третье транспортное кольцо. Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium, согласен, что на развитие этого бизнес-квартала повлияло его удачное расположение. Эксперты отмечают также, что району повезло с набережными, которые всегда пользуются спросом у девелоперов, -отсюда открываются красивые виды на реку. Основные черты этого бизнес-квартала — его расположенность к масштабным проектам, высокий спрос на участки и строящиеся офисы, конкуренция между игроками рынка и некоторая затянутость в развитии проектов.

Район не сразу строится

По оценке консультантов, этот субрынок пока развивается. Но до недавнего времени он был недооценен, пока девелоперы и инвесторы не вышли за пределы Садового кольца, считает Денис Соколов. Бурное развитие и появление проектов буквально друг за другом началось в последние годы. Стоит здесь на фоне дефицита появиться офисному комплексу А- или В-класса, как кабинеты в нем моментально разбираются арендаторами. А проектов масса: финансовый центр на 2-й Поклонной улице, 9, который возводит ИПГ “Евразия” (Инвестиционно-промышленная группа “Евразия”), как минимум два здания от “Легион Девелопмент” - на ул. Кульнева, 6, и на ул. Киевской, 3-7. Очередной бизнес-центр Mirax Group на ул. Поклонной, 11. Проект на Кутузовским, 36, редевелопмент здания, которым занимается “Международный центр”. Есть и такие впечатляющие проекты, как на Киевской площади, 1, который принадлежит ЗАО “Киевская площадь”. Или “Парк Сити” на наб. Тараса Шевченко, который строит Группа компаний “ПИК”. Активное строительство здесь началось с 1999 г., рассказывает Рубен Алчуджян. В числе первых были здание в Студенческом переулке, 3, класса В площадью 2200 кв. м и комплекс Millhouse в Кутузовском переулке, построенный в 2000 г., площадью 7500 кв. м.

Одним из первых зданий, где предлагались в аренду более-менее качественные офисы большим тиражом, стала гостиница “Рэдиссон САС Славянская” (сейчас адрес пл. Европы, 2), где общая площадь кабинетов составляет примерно 12 000 кв. м, и, по оценке Рубена Алчуджяна, их можно приравнять к классу В. Офисы последнего поколения появились после 2001 г. Например, “Башня-2000” на наб. Тараса Шевченко, 23А, которая тогда считалась эталоном и сейчас остается символом московского офисного рынка. Можно считать, что ее построила городская администрация: девелопером выступало ГУП “УЭЗ” (Управление экспериментальной застройки микрорайонов, входящее в структуру московского стройкомплекса), а управляло проектом вплоть до привлечения инвестиций учрежденное городом ОАО “Сити”. Башня - единственная часть проекта “Москва-Сити”, перенесенная на эту сторону реки. В 2004 г. появился офисный комплекс Mirax Group (тогда еще компания называлась “Строймонтаж”) на Брянской улице.

Крупные проекты последних лет в этом районе претворяются в жизнь долго. Среди бизнес-центров, которые строятся больше трех лет или будут возводиться по 3-4 года, те же комплекс ИПГ “Евразия” на 2-й Поклонной улице, здание “Легион Девелопмент” на ул. Кульнева, “Парк Сити” на наб. Тараса Шевченко, торгово-деловой центр на Киевской площади. Однако городская администрация не видит в этом ничего необычного. Сомнений в привлекательности здешних участков нет, поделился мнением источник в московском стройкомплексе, проекты задерживает извечная русская проблема бюрократии. К тому же недавно процесс подготовки строительной документации осложнился так называемым актом разрешенного использования земельного участка (АРИ), на выпуск и оформление которого уходит не меньше полугода. Нередко для согласования проекта в центре города и близких к центру районах проводятся дополнительно градостроительные и общественные советы при мэре Москвы, и некоторые проекты выносятся на рассмотрение таких советов неоднократно.

Земельный ресурс

Когда офисный центр столицы переместится в “Сити”, на окружающих его территориях может подорожать земля, предполагает источник в стройкомплексе. То же мнение высказывает Наталья Чукаева, руководитель отдела маркетинга компании “Риэлти-Трейд” (компания - собственник ряда московских объектов недвижимости). Правда, в зоне Киевского-Кутузовского не все участки одинаково хороши для офисного строительства, говорят консультанты. Лучшие из них уже разобраны. Самые престижные площадки находятся вдоль Кутузовского проспекта, на Поклонных улицах, на ул. Кульнева и на набережных.

Себестоимость строительства 1 кв. м офиса класса А, по мнению Андрея Петрова, обычно составляет $1200-1900. Но общий объем инвестиций в проект будет зависеть и от платы за землю. Стоимость участков вокруг Киевского вокзала колеблется в районе $17 млн за 1 га под объекты коммерческой недвижимости. В районе Кутузовского земля бывает и дороже - встречаются цены до $20 млн за 1 га. Правда, в этом отношении Кутузовский проспект неоднороден: вдоль наб. Тараса Шевченко, где расположены “Башня-2000” и будущий “Парк Сити”, цены могут доходить до $25 млн, а ближе к Поклонной горе могут встречаться ставки $12-15 млн. Меньше могут стоить земли промзон, которые надо рекультивировать (очищать от загрязнений). “Также многое зависит от типа застройки, подчеркивает Чукаева. Земля с разрешительной документацией на жилищное строительство дороже, чем участки под бизнес-центры (жилье окупается быстрее)”.

Мода задает тон

Традиционно участки у вокзалов и рынков не пользуются высоким спросом у потенциальных арендаторов офисов А- и В-класса. Хотя каждый случай может быть индивидуален. Например, Mirax Group построила комплекс “Европа Билдинг” на Брянской улице, рядом с Киевским вокзалом. А на Большой Дорогомиловской улице, 14, арендует помещение Swiss Realty Group. Все помещения в построенном в 2004 г. “Европа Билдинг” (класс А) на ул. Брянской, 6, сданы в аренду. По данным, которыми располагает Денис Соколов, в среднем кабинеты сданы по $650 за 1 кв. м без НДС. Среди арендаторов есть компания “СКФ Евротрейдинг”, специализирующаяся на машиностроении, Институт градостроительной архитектуры и строительного надзора Москвы (ИГАСН), сама Mirax Group занимает до 50% здания. Сама Брянская, на взгляд некоторых экспертов, не очень удобная зона: из-за близости вокзала на окрестных улицах всегда толкотня, на нее сложно попасть на машине, так как здесь одностороннее движение.

В качестве другого примера арендных ставок в округе Киевского вокзала можно привести “Рэдиссон САС Славянскую”, где помещения сдаются по $800 за 1 кв. м в год без НДС. На Кутузовском в офисном здании, пережившем редевелопмент (например, Кутузовский, 36, недалеко от Парка Победы), ставки могут быть по $650 за 1 кв. м, включая НДС, рассказывает Максим Жуликов, ведущий консультант Penny Lane Realty. В среднем на проспекте офисы классов В, В- сдаются по $550 за 1 кв. м с НДС. На наб. Тараса Шевченко цены выше. Здесь находится “Башня-2000” (класс А), цены аренды в которой сейчас доходят до $1000 за 1 кв. м, почти как на Тверской и в переулках с видом на Кремль. А стоимость продажи 1 кв. м достигает $10 000. По данным Андрея Петрова, в 2005 г. в отдельных бизнес-центрах этого делового района встречались примерно такие цены: в “Европа Билдинг” - $760 за 1 кв. м c НДС, в “Рэдиссон САС Славянской” $850-1200, на Кутузовском проспекте, д.12, $550.

Чьи промзоны

Привлекательный район не останется без хозяев. За несколько лет здесь сложился пасьянс лидирующих компаний-застройщиков. Обычно, чтобы понять, кто девелопер очередного крупного проекта в том или ином квартале, стоит пристальнее посмотреть на активных игроков, которые уже строят вокруг, рассуждают эксперты. Часта практика, когда крупные девелоперы стремятся занять несколько площадок в одном районе.

В пределах Киевского-Кутузовского есть три промышленные зоны. Здешние заводские территории - участки потенциально подходящие как для жилья, так и для бизнес-центров. На одной из них уже известен и проект, и владелец: на месте Бадаевского пивоваренного завода и карандашной Фабрики им. Сакко и Ванцетти, на Кутузовском проспекте, 14А и 12, будет строиться “Парк Сити” Группой компаний “ПИК”. Несколько лет на Кутузовском, 12, находился офис компании Mirax Group (в те времена - “Строймонтаж”). Сама промзона занимает 14,3 га земли. Сейчас ПИК - собственник пивзавода и фабрики и инвестор-девелопер проекта “Парк Сити” совместно с Внешагробанком и “Абсолют Банком”, рассказал генеральный директор Первой ипотечной компании, входящей в группу “ПИК”, Даромир Обуханич.

По его словам, многофункциональный комплекс будет построен к 2010 г. Коммерческая часть по проекту включает три офисных здания класса А общей площадью 85 000 кв. м и 5000 кв. м торговых помещений. Остальное - это 220 000 кв. м жилья, а также объекты инфраструктуры. Проект разработало американское архитектурное бюро Kohn Pedersen Fox, а консультантом стала компания Hines. Фабрика и завод пока не выведены с территории, рассказал Обуханич. По распоряжению правительства Москвы № 109-РП от 30 января 2006 г. эти предприятия должны самореформироваться. То есть должны самостоятельно перебазировать свое производство, а на принадлежащей им территории к 2006 г. построить на собственные и привлеченные средства жилой комплекс (эти работы будут выполнять нынешние владельцы предприятий). Участники рынка считают в целом проект перспективным и оценивают объем инвестиций в него примерно в $350 млн.

Другая небольшая промышленная территория находится между Парком Победы и Москвой-рекой. Если ехать по Кутузовскому из центра, она окажется с правой стороны, неподалеку от ул. Кульнева. Здесь находится завод “Фили-Кровля”, который по планам правительства тоже должен выводится. Третья промзона расположена вдоль Бережковской набережной. Точной информацией о проектах в этих двух промзонах участники рынка не владеют.

Про Бережковскую набережную известны некоторые факты. Например, на одном из ее участков к началу 2007 г. будет возведен офисный центр В-класса на 40 000 кв. м, но компанию-девелопера брокеры держат в секрете. Есть также сведения, что 29 га промышленных территорий вдоль Бережковской набережной вместе с находящейся на них недвижимостью принадлежат международной холдинговой группе “Лираль” (Liral Group). Получить комментарий в “Лираль” не удалось. Но на официальном интернет-сайте группы размещена информация о ней. Структура объединяет 50 производственных, торговых, финансовых, строительных, научно-исследовательских и научно-производственных предприятий в разных странах. Судя по портфелю проектов, группа является крупным производителем и собственником. Например, одно из направлений ее деятельности - производство пластмасс и полимеров (в группу входят ООО “Полимеры XXI века” и ООО “МПТ-Пластик Р”).

“Лираль” также занимается покупками недвижимости и земельных участков, сдает в аренду собственные офисные и складские площади. У нее есть опыт реструктуризации проблемных предприятий. Она также специализируется на комплексной застройке городских микрорайонов. У “Лираль” уже есть такой строящийся микрорайон недалеко от Речного вокзала. Там на месте собственного складского комплекса на участке в 22,13 га группа строит около 350 000 кв. м жилья бизнес-класса. Одна из структур холдинга - “Лираль-Ложистик” владеет несколькими складскими комплексами на севере Москвы. Как написано на сайте, “Лираль” еще в 1990-х гг. приобрела в собственность некоторые объекты недвижимости. Очередным проектом комплексной застройки квартала будет “Бережковская набережная” (офис “Лираль” находится там же, на Бережковской, 20А). Сейчас “Лираль” финансирует проект микрорайона. Предполагается, что в нем будут гостиница, два офисных здания, торговый центр - торгово-офисная часть составит 150 000 кв. м, а также жилые дома общей площадью 660 000 кв. м. Своим стратегическим партнером по строительным проектам “Лираль” называет Рента-Банк. Как написано в градостроительном плане развития Западного округа, в постановлении от 13 ноября 2001 г. № 1031-ПП, промзону “Бережковская набережная” власти столицы собираются сохранить, но при этом реконструировать ее территорию.

Европейский квартал

Застройка площади рядом с Киевским вокзалом и окружающих территорий была запланирована городской администрацией еще в 1990-х гг. Тогда Институт Генерального плана Москвы выпустил цветной буклет, который можно было увидеть на градостроительных выставках и который журналисты передавали из рук в руки. Уже в том альбоме были наброски проектов площади Европы и комплекса “Европейский” на Киевской площади, 1 (в общей сложности он рассчитан на 90 000 кв. м). С момента идеи до начала строительства котлована прошло больше пяти лет. Сейчас “Европейский” строится и вырос почти до 2-го этажа. Девелопер проекта скрывается за вывеской ЗАО “Киевская площадь”. По информации консультантов рынка, хозяин у ЗАО “Киевская площадь” тот же, что владеет теперь гостиницей “Украина” и одним из магазинов сети “Эльдорадо”. Как ранее писали “Ведомости”, конкурс на покупку “Украины” выиграло ООО “Бисквит”.

По соседству с “Европейским” разрабатывается еще один масштабный проект - строительство новой гостиницы на месте “Киевской”, которая простояла здесь с 1930 г. Владельцем здания был Департамент имущества города. В последние годы гостиницей управляла “Белком Коммуникейшн”, которая теперь собирается вложить $120 млн, чтобы вместо 10 000 кв. м построить 80 500 кв. м. Около 32 000 кв. м из них займут офисы класса В+.

На ул. Брянской, где находится “Европа Билдинг”, компания “Инфостройсервис” планирует к 2008 г. возвести деловой центр класса В площадью 12 100 кв. м. На ул. Можайский Вал наметилось сразу два проекта. Это офис класса В во владении 6А, рассчитанный на 9500 кв. м. Его девелопер United Developments должен сдать здание уже в этом году. Это также офисный комплекс Forum Properties - одного из немногих девелоперов, кто имел реальный опыт по перебазированию промпредприятия на Садовнической набережной (и возвел на его месте комплекс “Аврора Бизнес-парк”). Теперь по адресу: Можайский Вал, 8, где находится Институт комплексной автоматизации, Forum Properties построит бизнес-центр класса А на 50 000 кв. м. Эту информацию, а также данные об объеме инвестиций в проект $80-90 млн., подтвердили сотрудники пресс-службы девелопера.

Переходящее знамя

Проект на 2-й Поклонной, 9, уже много лет называют долгоиграющим. Он постоянно переходит от одного владельца к другому. Как говорит Максим Жуликов, строительство здесь началось еще до кризиса 1998 г. В настоящее время офисно-гостиничный комплекс класса А общей площадью 102 000 кв. м по этому адресу собирается строить ИПГ “Евразия” и обещает ввести здание в эксплуатацию к III кварталу 2007 г. В “Евразии” этот факт подтвердили, но комментировать подробнее не стали. До “Евразии” владельцем проекта (тогда он назывался “Триумфальный”) была компания “КВ Инжиниринг”. Ее председатель совета директоров Игорь Брановицкий рассказывал в интервью “Ведомостям”, что из запланированных 100 000 кв. м “КВ Инжиниринг” возвела только 22 000 кв. м и продала их “Евразии”. По одной из версий, не удалось привлечь в проект нужные $150 млн инвестиций.

У истоков же проекта финансового небоскреба еще в середине 1990-х гг. стояла Московская межбанковская валютная биржа (ММВБ), у которой его выкупила “КВ Инжиниринг” более чем за $10 млн. Недалеко от этого места находится новая стройплощадка Mirax Group, о чем корпорация недавно сообщила в пресс-релизе. После Брянской корпорация решила освоить Поклонную улицу - строительство комплекса “Поклонная-11” начнется в III квартале 2007 г. Общая площадь бизнес-центра - 104 000 кв. м, из которых 60 000 кв. м займут офисы класса А. Объем инвестиций в объект составит $100 млн.

Где “Легион” прошел

Ставшая известной только в 2000-х гг. компания “Легион Девелопмент” (“Легион”) уже зарекомендовала себя на рынке как строитель крупных бизнес-центров А- и В-класса, в том числе на территориях бывших промзон (Большая Татарская, 13). Популярность компании принесла сделка в 2004 г. на $180-200 млн. Тогда АФК “Система” продала “Легиону” компанию “Большая Ордынка” в Замоскворечье с основным активом - строящимся офисным комплексом на 67 000 кв. м на ул. Большая Ордынка, 40. Рядом уже был построен первый комплекс “Легион Девелопмент” с одноименным названием — “Легион-1” на 45 940 кв. м.

Сейчас в границах Киевского-Кутузовского “Легион” строит бизнес-центр “Легион-3” на ул. Кульнева, 6, а также “Легион-4” - на Киевской улице, 3-7. Оба проекта планируется завершить к концу 2008 г. Первый эксперты оценивают как класс А, его площадь - 70 000 кв. м. Когда-то на эту же площадку на ул. Кульнева претендовала IKEA. Второй, на Киевской улице, тоже относится к классу А и рассчитан на 110 000 кв. м. Более подробно прокомментировать свои проекты руководство “Легион Девелопмент” отказалось. “Ведомостям”, однако, известно, что к созданию этой девелоперской компании имеет отношение один из совладельцев Бинбанка. Банк, в свою очередь, входит в группу “Бин” (ГМГ “Бин”), в составе которой также нефтяные и строительные компании. Одна из структур группы - девелоперская корпорация “А.Н.Д.” под руководством Саита Гуцериева, родственника известного предпринимателя Михаила Гуцериева.

Пул брокеров

У российских и международных консалтинговых компаний в этом деловом районе проектов немало. Но почти ни у кого в Киевском-Кутузовском районе нет так называемого эксклюзива. Возможно, потому, что до сих пор здесь не начал строиться такой офисный комплекс, который требовал бы некой единой бизнес-концепции, поделились предположением в CWSR. Пока распространена практика, когда бизнес-центры сдают в аренду одновременно брокеры из 2-3 компаний. Например, “Башня-2000” вообще продавалась частями разным собственникам, впоследствии некоторые из владельцев сдавали свои блоки в аренду.

В поиске арендаторов для площадей комплекса “Европа Билдинг” участвовали все желающие агенты в 2004 г., так как девелопер Mirax Group объявил открытый листинг для брокеров. Офисы этого комплекса сдавали в аренду Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, ABN Realty, Blackwood. У компании Knight Frank в этой деловой зоне несколько проектов. Это будущий офис на Можайском Валу, 6А, на который компания, правда, получила эксклюзивные права как консультант. Офисы будут сдаваться по ставкам от $620 за 1 кв. м, минимальный офисный блок составит 1000 кв. м, сообщил Андрей Петров. Реализацией площадей займутся несколько компаний.

Проекты на завтра

По данным Рубена Алчуджяна, до конца 2010 г. в пределах Киевского-Кутузовского должно быть построено не меньше 20 новых офисных зданий высокого класса. Ресурсом для офисной застройки помимо промзон могут стать также здания разного назначения - либо “морально устаревшие”, либо не очень удачные. Один очень известный девелопер, специализирующийся на покупке промзон, поделился с “Ведомостями” на условиях анонимности даже такой точкой зрения, что тема промпредприятий уже пережила свой пик популярности на рынке девелопмента. Все московские участки поделены между крупными игроками. Например, IKEA хотела приобрести участок в районе Поклонной горы, но ее туда не пустили. Последняя тенденция развития рынка коммерческой недвижимости - это редевелопмент.

Срок окупаемости вложений в офисном редевелопменте - пять лет, т. е. доходность - 20% в год. При определенном подходе к редевелопменту можно добиться и 40% годовых. То есть вложения в покупку объекта под редевелопмент окупятся за 2-3 года, что сопоставимо с доходностью, получаемой застройщиками новых объектов. Но первичный рынок объектов для редевелопмента тоже сокращается. Например, уже иссякает запас зданий НИИ, которые не заняты собственниками-предпринимателями. Классических же промзон с объектами под редевелопмент совсем не остается. В районе Павелецкой набережной, например, продана одна из последних таких территорий - Московская ситценабивная фабрика.

Ссылка по теме: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2006/02/27/103427