Бетон.ру

Уже полгода жилищное строительство по всей стране живет в условиях нового закона об участии в долевом строительстве. Все стройки, разрешения на которые получены после 1 апреля 2005 года, однозначно попадают под действие этого закона, который помимо прочего требует обязательной государственной регистрации каждого инвестиционного договора. Регистрационная палата между тем не торопится обрадовать нас парадным списком объектов строительства, по которым начали заключаться подобные договоры. Дело в том, что подобных договоров практически нет. Ни для кого не секрет, что закон о «долевке» был принят застройщиками в штыки. Его откровенно обходят, в результате чего потребитель сталкивается с предварительными договорами, вексельными схемами, депозитами, но никак не с полноценным инвестиционным договором! Неужели богатеи-застройщики готовы пойти на риск конфронтации с законом, лишь бы не поступиться малой толикой своих сверхприбылей? Именно так рассуждает обыватель, когда ему в уши звенят о себестоимости в два-три раза меньшей, чем продажная цена квартир. Что исполнение буквы закона стоит денег-сомнений нет, слишком много там для застройщика новых затратных моментов. Но есть ли эти самые сверхприбыли, чтобы оправдать указанные дополнительные затраты? Вот об этом и пойдет наш разговор.

Кто нарежет пирог?

В качестве примера возьмем строительство в Москве. Новостройки здесь продаются минимум по $1250 за кв. м, в то время как подсчеты себестоимости строительства коробки здания дают цифры в $450-500 за кв. м. Пусть для нашего примера эта дельта составляет $800 за кв. м. Тезис о том, что продажная цена здесь в три раза оторвалась от строительной себестоимости, особенно популярен в устах чиновников и политиков, ведь создается впечатление, что есть прекрасная возможность опустить ценовую планку на квартирном рынке и быстро сделать всех довольными и счастливыми за счет хапуг-строителей. При этом не учитываются два момента: первый - что все-таки мы имеем дело с рынком, и второй - что та ценовая дельта, о которой ведется речь, в карман застройщика попадает в очень урезанном виде. Первый и основной «нарез» - земельный участок. За землю нынче нужно платить, и платить очень много. Именно цена земельного участка во многом формирует так называемую инвестиционную себестоимость, которая ложится на плечи инвестора строительства и может многократно превосходить себестоимость строительства коробки здания. Чтобы понять уровень затрат, приведем всего один пример. По результатам сентябрьских торгов за право реконструировать и застраивать кварталы в ВАО и ЗАО инвесторы выложили $8,85 млн. и $13,55 млн. соответственно. А кто у нас, собственно говоря, продает застройщикам землю? Наиболее вероятный ответ - город. На многочисленных торгах и аукционах. То есть именно город первым получает свою долю от той самой дельты. Именно из этих средств город может субсидировать покупку квартиры тем или иным категориям своих жителей. Все бы хорошо, но ведь напрямую жители претендовать на этот самый кусок не могут. Выбор за них делает городское руководство.

Следующий кусок пирога достается... снова городу. Точнее - его многочисленным службам и ведомствам. Речь идет о затратах на техническую инфраструктуру: право подключения к городским сетям, строительство дорог и подъездных путей. Наконец, СЭС и пожарные тоже искренне хотят получить дополнительные средства на свое существование. Интересно, что в ряде городов напрямую взимается сбор «на инфраструктуру», из которого финансируются поддержание и ремонт городских сетей. Так, за право постройки одного дома в Невском районе Санкт-Петербурга застройщики были обязаны перечислить $1,12 млн. «на развитие городской инфраструктуры». Идем дальше. Очень часто на застройщика взваливаются дополнительные обременения. То есть город дает доступ к строительству при условии, что девелопер еще осчастливит жителей района детсадом или физкультурно-оздоровительным комплексом. Или поставит новую подстанцию. Или переложит изношенные трубы во всем районе. А это отнюдь не мелочь: при реконструкции квартала в ЗАО затраты на обременения составляют $4,37 млн. В сумме все это легко покрывает половину из дельты в $800 за кв. м. Город получает средства для своего существования, и если у него появится желание, он может поделиться с горожанами. В той же Москве из городского бюджета финансируется и выделение квартир для очередников, и расселение «хрущевочников», и помощь молодым семьям. Мы понимаем, что дело это нужное, но одновременно хотели бы понять, куда идет вторая часть от строительной дельты - около $400 за «квадрат»?

Кое-что для бизнеса

Итак, у нас остался жирный кусок пирога-целая его половина. Неужели она достается застройщику в качестве прибыли? Конечно, нет. Для организации строительства нужна служба заказчика — предприятие, которое снимает головную боль застройщика по поводу согласований, учета и контроля взаимодействий и прочего. Извольте заплатить 3-5% от себестоимости. Далее, застройщик не мастер на все руки и самостоятельно проектировать дом не станет. А это означает, что без архитектурного бюро не обойтись. Отметим, что услуги проектировщиков и архитекторов в Москве отнюдь не дешевы (в регионах ситуация получше). Для справки: цена работ по проектированию квартала в Москве в Западном округе составляет $2,61 млн. Теперь вернемся чуть назад. Участок, затраты на проектирование, подготовка участка (та же геодезия) - факторы, с которыми застройщик сталкивается задолго до начала продаж. Где брать деньги? Конечно, в банке. Причем взять надо столько, чтобы не быть зависимым от поступлений средств от квартиры - мало ли что будет с рынком через год. Кредиты же бесплатными не бывают, деньги стоят у нас отнюдь не дешево. Как результат, очень солидный кусок пирога достается кредиторам - до $100 с метра.

Наконец, квартиры надо продавать. Нанимать риэлтеров (которые тоже хотят своей весомой доли) и юристов или же снимать офис продаж, нанимать сотрудников (с зарплатами), вести документы и дела. Все это тоже влетает в копеечку. В идеальном варианте подобные траты составляют $10 за кв. м, в худшем случае - все $50 за «квадрат». Постойте, мы забыли еще, что дом надо рекламировать! И не дай бог, конкуренты опорочат репутацию или окрестные жильцы соберут комитет по борьбе со стройкой. Тогда еще придется отстегнуть на пиар и охранников стройки. Кстати, заметим, что речь мы пока ведем о чистом бизнесе. Без «откатов» и подношений. Но это-отдельная тема. Нам же пора подводить промежуточный итог.

Чем пообедает застройщик?

Застройщик, он у нас сам себе бизнесмен. Его цель - заработать, а не осчастливить город продуктами творчества архитекторов. Причем бизнесмен грамотный, иначе бы не удержался на том жестком конкурентном рынке земельных участков, который имеет место быть в Москве. Мыслит застройщик, как уже упоминалось выше, такими категориями, как инвестиционная себестоимость — во сколько обойдется ему метр с учетом земли, сборов и поборов, услуг геодезистов, проектировщиков и заказчиков, не забывая о сетях и обременениях по инфраструктуре. Под конец он вспоминает, что дом еще надо будет сдавать, а двор-озеленить. И вывезти строительный мусор. В нашем условном примере мы собирались продавать новостройку по $1250 за кв. м. Коробка нам обошлась в $450 за метр. Город получил свое, чиновники, службы, банки и прочие бизнесмены-предприниматели - свое, все это вылилось в $600 за кв. м. И вот уже образовалась инвестиционная себестоимость в $1050 за «квадрат». Если вы поговорите с теми, кто глубоко вовлечен в девелоперский бизнес, то услышите, что по нынешним временам вы еще хорошо отделались.

Подсчитаем, что же осталось нам в качестве прибыли, - $200 с каждого метра. Вроде бы неплохо - это же целых 16,7% на каждый задействованный доллар. Те же банки вон с радостью кредитуют под 12-14% годовых в валюте. Проблема в том, что один только строительный цикл, с момента начала котлованных работ до сдачи дома госкомиссии, насчитывает в среднем полтора года. Полный же девелоперский цикл, с момента выкупа участка до продажи последней квартиры, - не менее двух лет. Это если у вас не было затяжек и задержек. Так что, выходит, застройщик работает с годовым доходом в 6-9% на каждый вложенный доллар? Зачастую так оно и есть. Те замечательные времена, когда земельные участки распределялись по принципу «все для своих» и можно было говорить о доходности минимум в 30%, остались в далеком прошлом. Тем не менее до последнего времени застройщики охотно работали в столице, мало кто по своей воле покидал бизнес. Однако беда пришла, откуда не ждали...

Законный передел

Как бы ни ругали московский стройкомплекс за монополизм, но места на рынке хватало всем, кто имел здравую голову и доступ к начальному финансированию. Помимо строек от аббревиатурных гигантов типа ДСК и СУ то там, то здесь возникали новостройки, курируемые весьма скромными девелоперскими компаниями. Дело шло и у них, и это позволяло создавать эффективную конкурентную ситуацию. И тут грянул, как его называют, первоапрельский закон, который как косой подрубил десятки и сотни проектов. На глазах в столице стал сокращаться прайс-лист новостроек, ведь многие проекты не имели должным образом оформленного разрешения на строительство. Но хуже того, на рынок перестали поступать новинки, которые всегда характеризовались невысокими ценами и значительным объемом предложения. Причина очень проста - новый закон прямо ведет к дополнительным затратам, которые можно смело записывать в увеличение инвестиционной себестоимости. А нынешняя цена земли для застройки и так уже подогнала девелоперскую рентабельность к минимуму. Вот дополнительные затраты и отсекли часть проектов по черте требуемого дохода, при этом никуда не делись непредвиденные риски застройщика - к примеру, произвол властей, способных затянуть срок сдачи дома госкомиссии (а это пени).

К сожалению, закон о долевом строительстве при всей его востребованности оказался слишком односторонен. Он бьет по застройщику, абсолютно не заботясь о его защите от посягательств ни со стороны недобросовестных покупателей, ни со стороны властей и чиновников. Естественно, застройщики либо прибегли к тактике выжидания, либо начали всеми правдами и неправдами избегать следования закону в договорных отношениях для тех площадок, которые все же хотелось пустить в реализацию. И как печальный результат - резкое снижение количества новинок на рынке, которое стало косвенным толчком к нынешнему витку роста цен на квартиры в Москве в целом. Одним словом, ситуация на рынке новостроек ныне не радужная. Нет сомнений, что все планы ввода домов в столице на ближайшие два года полетели в тартарары. Увы, головная боль строителей вскоре окажется головной болью и простых граждан.

Что? Где? Почем?

Цены на квартиры в московских новостройках по-прежнему зависят от местоположения дома. «Классность» дома - дело вторичное. Для примера: средняя стоимость жилья экономкласса составляет $1150-1500 за кв. м. В то же время стоимость недвижимости в панельном доме точечной застройки ближе к центру может достигать $1800 за метр. За такую же цену можно приобрести квартиру в монолитной новостройке, расположенной на юге или юго-востоке Москвы. Еще пример из области «географии»: стоимость квартиры в панельном доме близ станции метро «Павелецкая» составляет $2250 за кв. м, тогда как аналогичное предложение в районе станции метро «Волжская» оценивается в $1150 за «квадрат». Жилье бизнес-класса на западе и в престижных северных районах может стоить $2000-2500 за кв. м. Дома экономкласса почти всегда находятся далеко от центра столицы. Более того, дешевое жилье постепенно вытесняется из Москвы. «Уже сегодня сегмент экономкласса строится и покупается в основном в первом поясе Подмосковья (до 10 км от МКАД)», говорит Оксана Карма, директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Здесь покупают жилье москвичи и приезжие из других регионов, работающие в Москве. При этом экономкласс постепенно смещается в сторону второго пояса Подмосковья, так как цены на недвижимость в первом уже практически сравнялись с московскими. 

Из новых интересных поступлений на первичный рынок Москвы и ближайшего Подмосковья можно отметить следующие. Стартовал совместный проект компаний «Интеко» и «ПИК» по строительству микрорайона «Волгоградский» (ЮВАО). Планируется вывод 21 промышленного предприятия из Грайвороновской промзоны и строительство на их месте 520 тыс. кв. м жилья экономкласса. «Волгоградский» станет одним из последних районов массовой панельной застройки на территории Москвы. Крупным проектом 2005 года является строительство компанией «ПИК» комплекса жилых домов бизнес-класса на территории выводимого за пределы города Краснопресненского сахарорафинадного завода. По планам девелопера, на месте предприятия будет возведено порядка 170 тыс. кв. м жилья. Компании СУ-155 и «Интеко» объявили о начале строительства второй очереди района «Трехгорка». К 2007 году в Одинцово планируется возвести 500 тыс. кв. м жилья эконом- и бизнес-класса. Панельное жилье «Трехгорки» будет представлено сериями ИП-3М, И-155 и ИП-46С. Компании «СХолдинг», «Росбилдинг» и ОАО «Новое кольцо Москвы» совместно с правительством Москвы заявили о строительстве 700 тыс. кв. м нового жилья в микрорайоне Марфино. В рамках проекта планируется снос 170 тыс. метров ветхого жилья и застройка земель, принадлежащих совхозу «Марфинский».

Ссылка по теме: http://www.profile.ru/items/?item=16504