|
Долевая лихорадка-на рынке недвижимости наметились новые тенденции
Большинство аналитиков сходятся в одном мнении: цены растут, но умеренно и дифференцированно. Несмотря на относительную ценовую стабильность, рынок недвижимости в апреле пережил серьезные потрясения, которые во многом изменят правила игры. Разобраться в сложившейся ситуации попытались ведущие московские СМИ. Основа роста цен - "современный монолит, монолит-кирпич и хорошие кирпичные дома советского периода", пишет "Независимая газета" в номере от 4 апреля. То есть, дорогое жилье. В других сегментах изменения цен менее значительны, а еще одна тенденция касается самого дешевого жилья - совсем недавно аналитики отмечали, что оно стало дешеветь, но в марте "исчезли корректировки цен вниз". Зато проявилась другая тенденция - значительный рост спроса на новостройки. По мнению некоторых экспертов журнала "Коммерсантъ-Деньги" (номер за неделю с 11 по 17 апреля), повышение активности покупателей связано с вступлением в силу нового закона о долевом строительстве. "Когда условия для застройщиков меняются на гораздо более жесткие, предложение на рынке новостроек резко сократится, что в условиях стабильно высокого спроса приведет к значительному росту цен. Высказываются предположения, что к концу года новостройки подорожают на 15-20%, вот клиенты и торопятся приобрести квартиры именно сейчас", пишет издание. Однако другие специалисты считают, что фактор влияния нового закона принимать в расчет не стоит, так как "цены новостроек уже давно зависят только от спроса на них". Тот, кто занимает такую позицию, предсказывает рост в пределах 10 процентов. Журнал "Финанс" (номер от 15 апреля) констатирует, что в марте цены на жилье преодолели очередной психологический барьер - $2000. В принципе, на фоне весьма низкой активности поведения цен последних месяцев это действительно положительный факт. Вот только автор отмечает, что о грядущем "существенном росте цен говорят только сами заинтересованные участники рынка - застройщики и риэлторы", что вполне можно считать "попыткой спекулировать на чувствах покупателей". Дорожает дорогоеМногие аналитики действительно скептически относятся к перспективам роста жилья по причине введения закона о долевом строительстве. Но, на наш взгляд, есть другие факторы, игнорировать которые вряд ли удастся. И они наверняка послужат, если не причиной, то как минимум поводом для роста цен. Одну из них называет "Финанс" - это налог на добавленную стоимость, который теперь придется платить покупателю. Хотя законодатели и планируют внести в Налоговый кодекс поправки об отмене НДС в отношении новостроя, но когда именно это произойдет, сказать трудно. Второй причиной роста могут стать изменения, произошедшие на столичном рынке цемента. Цементный переделВ начале апреля стало известно, что компания "Интеко", принадлежащая Елене Батуриной, продала свои цементные активы "Евроцемент Групп". Решение, на первый взгляд, удивительное, ведь совсем недавно "Интеко" активно занималось скупкой цементных активов, а аналитики взахлеб кричали о том, насколько верно это решение. Об этом напоминает и газета "Ведомости" в номере от 7 апреля. "За короткий даже по российским меркам период "Интеко" приобрела пять контрольных пакетов в цементных заводах в России и на Украине. До 2002 г. цементного бизнеса у компании не было, а в этом году она уже претендовала на 17,5% цементного рынка страны", - пишет автор материала "Без цемента". Ранее сопоставимой долей рынка владел только покупатель заводов "Интеко" - группа "Евроцемент". Ситуация устраивает и "Интеко", которая в результате сделки получила (по данным "Ведомостей") около $800 млн. и возможность сконцентрироваться на девелопменте и управлении коммерческой недвижимостью, и Евроцемент, который, как нетрудно посчитать, теперь владеет третью цементного рынка. Как написала 6 апреля "Московская промышленная газета", в "России сформирован крупнейший холдинг, объем производства которого может составить в 2005 году не менее 21,5 млн. тонн". Первые последствия рождения цементного гиганта участники отрасли уже успели ощутить. 22 апреля газета "Ведомости" опубликовала материал с подзаголовком "Евроцемент групп" меняет правила игры на строительном рынке". Контролируя около 60% цементного рынка в московском регионе, Евроцемент решил, что может требовать от строителей предварительной оплаты. Не все покупатели цемента согласны с этими изменениями, некоторые уже сменили поставщика, но возможности рынка ограничены, и лидер намерен изменить сложившиеся на рынке правила игры. "Ведомости" отмечают, что "Евроцемент Групп" ломает всю цепочку сложившихся на строительном рынке отношений" и "вслед за ней на предоплату переходят и бетонные заводы". "Бетонщики" уже успели поднять цену на свою продукцию на 15%, теперь подобного шага ожидают и от "цементщиков". По данным газеты, это произойдет уже в мае. Элита под угрозойЭлитное жилье по-прежнему остается исключением из правил. Пока другие сегменты томятся в ожидании, элита растет в цене и пользуется спросом. Эта часть рынка далека от насыщения, что и позволяет риэлторам довольно легко реализовывать даже спорные с точки зрения оценщиков объекты. Однако скоро ситуация может измениться, прогнозирует журнал "Эксперт" (номер за неделю с 18 по 24 апреля). Девелоперы "намерены расширить границы элитного сегмента", а "с расширением ассортимента конкуренция: обостряется". По мнению автора, элита переживает эпоху перемен. Речь идет и об изменениях среди потенциальных покупателей такого жилья - их количество увеличивается за счет людей, способных взять кредит, и о трансформации предпочтений этих покупателей. Одной из таких тенденций, например, является снижение требований к площади квартиры в элитном доме. Другой - увеличение "комнатности" при сохранении прежней площади, то есть, оптимизация планировки под реальные нужды покупателей. Аренда элитыВ отличие от продаваемой элитной недвижимости у ее арендуемой "сестры" дела обстоят не так хорошо. Газета "Бизнес" в номере от 23 апреля пишет, что в последнее время заниматься арендой элиты стало не так выгодно. Правда, среди участников рынка существуют разные мнения на этот счет, но "точка зрения не в последнюю очередь зависит от того, достаточным ли доходом инвесторы считают 6-8% годовых". Очевидно, что, делая вклад в банке, можно получить более высокую прибыль. Виновата в сложившейся ситуации: все та же продаваемая элита. Рост цен на нее не сопровождается адекватным ростом стоимости аренды. В результате, срок окупаемости проектов возрастает. Эксперт издания говорит о еще двух трудностях - "многие русские по-прежнему будут предпочитать покупку квартиры ее аренде: в отличие от иностранцев они живут в стране постоянно и не боятся приобретать здесь недвижимость. Кроме того, аренда квартир просто не является частью русской культуры и вряд ли когда-то ею станет". Застопорились цены и на аренду обычного жилья. Как утверждает журнал "Коммерсантъ-Деньги" (номер за неделю с 11 по 17 апреля), самым популярным остается жилье не дороже $600 в месяц, в то время как более дорогое "не так быстро находит нанимателей". Сокращается спрос в самом дешевом сегменте - до $350, но это издание объясняет не уменьшением числа желающих, а отсутствием предложения - "нанимателям приходится постепенно приспосабливаться к изменениям на рынке". Стоп, снято!Апрель - последний месяц перед началом дачного сезона. Как правило, к этому времени большая часть населения уже представляет, в каком именно "домике в деревне" будет проводить выходные или отпуск. Потому что тот, кто не решил эту проблему до настоящего времени, рискует столкнуться с серьезными проблемами - спрос по-прежнему высок, а увеличения предложения в непосредственной близости от столицы пока не предвидится, утверждает журнал "Элитная недвижимость" в апрельском номере. Журнал "Профиль" в номере за неделю с 18 по 24 апреля также советует обратить внимание на загородную недвижимость. Этот рынок, считает автор, не подвержен кризисам - "цены стабильно вырастают на 20-40% в год. Никого уже не удивляют ни золотые участки стоимостью $100 тыс. за сотку, ни шикарные резиденции, за которые покупатели не моргнув глазом выкладывают по $10 миллионов". Отчасти с этим мнением не согласен журнал "Эксперт" (номер за неделю с 18 по 24 апреля). Цены растут, но рынок явно взрослеет. Так, автор отмечает, что основными характеристиками нынешнего этапа его развития является постепенное удаление коттеджных поселков от Москвы и наличие продуманной рекламной кампании. С удаленностью от столицы и природными достоинствами поселков все понятно. Многие объекты, построенные рядом с Москвой, "уже похожи на муравейники", пишет журнал. Это приводит к тому, что близость к Первопрестольной становится не в радость, а девелоперы считают оптимальным расстояние в 50-55 км при условии, что поселок расположен "на традиционно популярных направлениях (в частности, на Новорижском шоссе)". Другая особенность касается четкого позиционирования. Покупатель стал более разборчивым и требует "внятный товар - со своими особенностями, явными конкурентными преимуществами". "Массовый ЮКОС"Пострадать от закона - точнее, от неразберихи, которая царила с нормативными актами несколько лет назад, могут те, кто в 1996-2002 годах приватизировал муниципальное жилье. Газета "Бизнес" в номере от 25 апреля предупреждает, что в ближайшее время весьма актуальная тема пересмотра итогов приватизации может коснуться и рынка недвижимости. И единичными случаями здесь дело не ограничится. Прокуратура Москвы требует признать недействительными многие сделки по продаже столичного имущества, которые заключались в указанный период. По словам автора, не исключено, что "рынок муниципальной недвижимости Москвы стоит на пороге передела". Цифры действительно впечатляют. "Практически в 90% всех сделок по нежилым помещениям могут быть выявлены нарушения, и эти сделки могут быть признаны недействительными", - заявил газете эксперт. Стоимость недвижимости, которая может оказаться в центре очередного скандала, оценивается в $4 миллиарда. Ссылка по теме: http://www.bpn.ru/service/news/7069/
|
|