Бетон.ру

Выпущенные недавно статьи “Скандал в благородном семействе” и “Роман с камнем. За пазухой” взбудоражили и возмутили участников строительного рынка предвзятостью и необъективностью. Хотя и звучит в них СПК “Развитие”, но читается Главмосстрой, “Моспромстройматериалы”, “Мосмонтажспецстрой”. В статьях все ужасно: комплекс, работа которого координируется СПК “Развитие” - криминальный монстр, да и дела у него плохи. Так ли это на самом деле? Остановимся лишь на делах одной из компаний комплекса - Главмосстроя. 

Появление на строительном рынке Москвы нового типа жилого дома это всегда событие. Ведь, несмотря на кажущееся разнообразие, большинство массовых серий, которыми Москва начала застраиваться в середине 1990-х, на самом деле не что иное, как модификация хорошо известных советских аналогов. Ни удачной планировкой, ни высотой потолков, ни прочими качествами жилья XXI века большинство из них похвастать не может. В 2005 году одно из ведущих предприятий стройкомплекса - корпорация “Главмосстрой” начинает строительство первого дома принципиально новой серии ГМС-3, которая на равных сможет соперничать не только с типовой застройкой, но и с домами, построенными по индивидуальным проектам. Специалисты говорят, что ГМС-3 будет логичным и улучшенным продолжением уже отлично зарекомендовавшей себя на рынке серии ГМС-1, которой застраивались, в частности, Марьинский парк и Кожухово. ГМС-1 - это набор стандартных промышленных деталей, из которых можно компоновать 20 вариантов блок- секций, то есть лестничных клеток с выходящими на них квартирами. Такая вариативность позволяет строить дома на разных по площади и рельефу участках. Делать их одно- или многоподъездными, разнообразить конфигурацию и даже формировать уютные дворики за счет поворотных секций. ГМС-1 называют даже не серией, а системой: ее этажность может достигать 9-18 этажей, высота потолка в домах 3 м, ширина шага до 6,3 м. Это значит, что квартиры получаются с большими по площади комнатами и более комфортными, чем в привычных типовых домах. Ванные, например, примыкают не к кухням, а к спальням. В 3-х и 4-х  квартирах появится гостевой санузел. В домах этой серии предусмотрены комфортабельные холлы, помещения для консьержки, пандусы для детских и инвалидных колясок. В системе ГМС-1 специально разработаны блок-секции как для муниципального, так и для коммерческого жилья. Причем здания могут по-разному выглядеть не только внутри, но и снаружи: конструкция позволяет изменять элементы декора и применять самые разнообразные материалы для внешней отделки. 

Еще более продвинутой будет внедряемая в 2005 году серия ГМС-3 с элементами монолита. Ее главное достоинство по сравнению с ГМС-1 - свободная планировка квартир как в муниципальных, так и в коммерческих домах. Специально под строительство нового типа домов Главмосстрой вложил в модернизацию трех своих заводов: ЖБИ-2, ЖБИ-9 и ЖБИ-21 около 130 млн. рублей. Фактические мощности заводов по комплектации домов серии ГМС-1 и ГМС-3 позволяют выпускать не менее 600 тыс. кв. м в год. Что полностью соответствует доле Главмосстроя на муниципальном строительном рынке жилья Москвы, не считая объектов соцкультбыта. Хотя в СМИ появилась информация, что Главмосстрой является крупнейшим столичным застройщиком, это, мягко говоря, не совсем так. В 2004 году в Москве было построено 5,5 млн. кв. м жилья. Из них на долю Главмосстроя, по данным Мосгорстата, приходится 499,9 тыс. кв. м. Еще 405 тыс. кв. м компания построила в области. Даже если считать в сумме, то строительного монстра из Главмосстроя никак не получается. Есть в городе значительно более крупные застройщики (например, ДСК-1, СУ-155, Интеко), которые только в столице строят больше 1 млн. кв. м жилья в год. Тот факт, что Главмосстрой входит в структуру ОАО СПК “Развитие”, на эту ситуацию никак не влияет. СПК “Развитие” создавалось для координации действий трех компаний: собственно Главмосстроя, “Моспромстройматериалов” и “Мосмонтажспецстроя”-по городскому заказу внутри своего сегмента рынка. В статье “Скандал в благородном семействе” (“МК” от 2.03.2005) утверждается, что “нет в Москве дома, который бы строился без участия “Развития”. На самом деле таких домов больше чем достаточно. И ДСК-1, и СУ-155, и ДСК-3 имеют как собственные серии домов, так и необходимые производственные мощности для их комплектации. Из панелей, изготавливающихся на заводах, которые входят в систему Главмосстроя или “Моспромстройматериалов”, технически невозможно построить дома серии П-44Т, КОПЭ или П-3М. 

Ну а в принципе все отношения между участниками рынка (в том числе и между компаниями, входящими в СПК “Развитие”) строятся на основе двусторонних договоров, что совершенно нормально. Ситуация, описанная в статье “Роман с камнем” (“МК” от 4.03.2005) (“Моспромстройматериалы” предоставляли “Развитию” свою продукцию, “Развитие” продавало ее, допустим, Главмосстрою, а вырученные деньги аккумулировало...”), возникнуть не могла, поскольку, если Главмосстрою действительно нужна продукция предприятий Моспромстройматериалов, они сами, без непосредственного участия СПК “Развитие”, договариваются об условиях. Кстати, ЖБИ-18, выпускающее железобетонные тюбинги (в том числе для Лефортовского тоннеля), всегда входило в структуру “Моспромстройматериалов”, поэтому никакого смысла организовывать его бандитский захват, как это указано в статье “Роман с камнем”, у СПК “Развитие” не было. 

Вопрос, как и из чего складываются цены на столичные новостройки отнюдь не праздный. Согласно опросам социологов, улучшить свои жилищные условия мечтает более половины москвичей. Однако по карману это далеко не каждому. Цены на жилье бьют все рекорды: за квадратный метр на окраине сегодня просят $1500-1700, и пока нет никаких предпосылок к тому, что ситуация как-то изменится. Во-первых, год от года дорожает себестоимость квадратного метра. Если до 2002 года производители стройматериалов корректировали рост цен в соответствии с инфляцией, то последнее время отрасль работает лишь на извлечение сверхприбылей. Российские производители арматуры, цемента и щебня прекрасно понимают, что их продукцию столичные застройщики будут покупать до тех пор, пока их цены будут хоть чуть-чуть ниже мировых. А поскольку потенциал для внутреннего роста отпускных цен пока сохраняется, некоторые виды стройматериалов за год дорожают на 50-70%. В прошлом году о запредельном росте цен на метпродукцию, в частности арматуру, говорил Юрий Лужков. В письме к премьер-министру Фрадкову мэр утверждал, что разыгравшиеся аппетиты монополистов могут привести к срыву программы строительства в столице. Срыва как такового, конечно, не произошло: план по строительству жилья в Москве был выполнен за счет серьезной нагрузки на бюджет и строительные компании. Но себестоимость жилья выросла. На сегодняшний день сметная стоимость строительства панельного дома у всех застройщиков составляет примерно $500 за квадратный метр, монолитного $700-800. Однако таких цен на рынке недвижимости, конечно, не встретишь. На окончательную стоимость квадратного метра играет масса факторов, и прежде всего затраты, которые понес застройщик на приобретение земельных участков и обустройство инфраструктуры. 

Когда СМИ пишут, что жилье, построенное московскими строителями где-нибудь в России или странах СНГ, существенно дешевле того, что возводится в столице, они забывают, что ценовая политика - это во многом прерогатива местных властей. Конечно, в условиях рынка никто не диктует застройщикам конкретные расценки. Но чем больше обязательств город возлагает на плечи строительных компаний, тем они выше. В частности, после изменения в 2004 году правительством Москвы порядка отчислений в так называемый социальный фонд денежные расходы застройщиков увеличились в разы. Раньше они отдавали городу квартирами 30% жилой площади дома, сейчас проводятся денежные аукционы, на которых приходится бороться за победу, что приводит к увеличению платежей. Например, ряд компаний за право построить жилой комплекс в центре Москвы платят практически 60% его стоимости, причем не после ввода объекта в эксплуатацию, а сразу после проведения аукциона. Кроме того, необходимо учитывать, что одним перечислением многомиллионных средств в бюджет города дело обычно не обходится. В инвестиционных контрактах обычно оговариваются другие обременения. Например, от застройщика требуют переложить устаревшие коммуникации, построить детский сад, расселить ветхий жилой дом и т.п. Раз затраты на реализацию объекта растут, то растет и цена квадратного метра в нем. 

Никто не говорит, что требования, которые город предъявляет к застройщикам, несправедливы. Все правильно: власти должны всеми доступными им методами решать накопившиеся социальные и хозяйственные проблемы. Но при этом не надо делать вид, что цены на коммерческую недвижимость в Москве растут сами по себе. Новые серии Главмосстроя ГМС-1 и ГМС-3 несмотря на очевидные преимущества, находятся в той же ценовой категории, что и другое типовое жилье. Например, квартиры (площадью от 48,8 кв. м до 113,6 кв. м) в доме на Беловежской улице с просторными холлами, шумозащитными окнами и алюминиевым остеклением лоджий продаются по $1370—1540 за метр в зависимости от количества комнат. Однако жилищное строительство — это еще не весь Главмосстрой. Исторически сложилось так, что компания с 50-летней историй выполняла крупные и престижные заказы городских властей. В 2004 году помимо жилья Главмосстрой построил и ввел в эксплуатацию большое количество объектов социально-культурной сферы: школы, пять из которых, построенных по индивидуальным проектам, можно назвать уникальными, детские сады на 770 мест, крупнейшую стоматологическую поликлинику, здание факультета иностранных языков МГПУ в Малом Казенном переулке, социально-оздоровительный центр для ветеранов на Большой Екатерининской улице и многое другое. Завершена реконструкция Третьяковской галереи. Многие объекты Главмосстроя признавались победителями и лауреатами в разных номинациях ежегодного городского конкурса “Лучший реализованный проект в области инвестиций и строительства”. В конкурсе по итогам 2004 года Главмосстрой участвует практически во всех номинациях. Есть неплохие шансы, что в будущем на звания победителей и лауреатов могут с успехом претендовать и объекты, строительство которых еще только начинается: корпус Боткинской больницы и здания городского и федерального арбитражных судов на Бутырской и Селезневской улицах. 

Первоочередное внимание в компании уделяется качеству строительных работ. Не случайно девиз Главмосстроя гласит: “Делай для людей так, как бы ты хотел, чтобы люди сделали для тебя”. Службами качества осуществляется постоянный контроль выполнения требований проектно-технологической документации, организован входной и выходной контроль продукции. Инцидентов с обрушением строящихся конструкций и лестничных пролетов на стройплощадках Главмосстроя зафиксировано никогда не было. Случай с вице-мэром Шанцевым, описанный в статье “Роман с камнем” (“МК” от 04.03.2005 года), на самом деле произошел на объекте на Ходынском поле (а не в Жулебине), принадлежащем Мосфундаментстрою-6. И то — лестничный пролет обвалился вовсе не из-за плохого качества стройматериалов, а из-за нарушения технологии монтажных работ. 

Так же несправедливы обвинения Главмосстроя в финансовой несостоятельности. Действительно, кредиторская задолженность перед банками у компании есть. Но, во-первых, составляет она не 12 млрд. рублей, как указано в публикации “МК” от 04.03.2005, а около 5 млрд. (и то они вложены в строительство недвижимости, общая стоимость которой выше суммы задолженности), а во-вторых, такая ситуация типична для всех столичных застройщиков. Компаниям приходится открывать длительные кредитные линии под новые проекты и гасить их по мере реализации уже строящихся объектов. Если бы этой схемы не существовало, то строительство жилья давно бы остановилось: застройщикам просто нечем было бы рассчитываться с городом. У Главмосстроя, как и у большинства крупных строительных компаний Москвы, кредитный портфель выглядит примерно так: около 70% средств, которые вкладываются в строительство - заемные, еще 10%-средства инвесторов, остальные деньги-собственные вложения компании. Чтобы оперативно погашать кредиты, компания в прошлом году начала размещение облигационных займов. С одной стороны - это способ привлечь дополнительные средства, с другой - попытка защититься от недружественных поглощений. Конечно, со стороны Банка Москвы, являющегося основным кредитором столичных застройщиков, риск минимален, но, занимая деньги у более агрессивных кредитных учреждений, Главмосстрой попадает в серьезную зависимость от конъюнктуры рынка. Никакой задолженности перед городом у Главмосстроя нет и быть не может: программа городского заказа на 2004 год выполнена в заданных объемах и точно в срок.

Что касается планов на будущее, то компании, конечно, хотелось бы сравняться с лидерами строительного рынка столицы по объему возводимого жилья, тем более что все возможности для этого есть. Новые серии ГМС-1 и ГМС-3 достойно конкурируют с домами, строящимися ДСК-1, СУ-155 и т.п. и по цене, и особенно - по качеству и комфорту предлагаемых квартир. Выступая на заседании совета директоров Главмосстроя, первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин призвал руководство компании наращивать объемы работ не только в области, но и в Москве. В ближайшее время городу предстоит осваивать Люберецкие поля фильтрации, расширять Кожухово и другие районы. Глава стройкомплекса считает, что при активной и правильной тендерной политике уже через пару лет Главмосстрой только в Москве сможет строить один миллион квадратных метров жилья. В первую очередь новаторских серий ГМС-1 и ГМС-3.   

Ссылка по теме: http://www.mk.ru/numbers/1541/article49850.htm