Специалисты рынка недвижимости уже давно обсуждают тему возможного обвала на московском рынке. Приводят различные доводы «за» и «против». Говорят, что это невозможно, хотя рынок и «перегрет». Сегодня ни у кого не вызывает сомнений тот факт, что рост цен в Москве остановился. Почему это произошло и какой поворот событий ждет нас в ближайшее время? Первые симптомы изменения ситуации на московском рынке недвижимости появились еще в конце апреля. Отмеченное в это время снижение объемов продаж новостроек было решено не афишировать, поскольку уменьшение потока покупателей легко объяснялось длительными майскими каникулами, когда российский народ разъезжается на отдых. Хотя помимо первичного рынка изменения коснулись и вторичного рынка квартир. В первую очередь речь шла о заметно увеличившемся сроке экспозиции квартир.
Однако ожидаемого возвращения на круги своя через месяц не произошло, что начало вызывать определенные опасения. Когда же многочисленные аналитики рынка недвижимости заговорили в июне о серьезном снижении темпов роста средней стоимости квадратного метра в Москве, пришла пора искать объяснения сложившейся ситуации.
Сейчас обсуждаются четыре основных варианта наступившей стагнации на рынке жилья (в июле ожидается прирост цен от 0,5 до 0,7%).
* * *
Первый — «банковский». Заключается он в негативном влиянии, которое оказывает на рынок недвижимости раскручивающийся на глазах банковский кризис. Действительно, аналогия с еще не забытым 1998 годом напрашивается сама собой.
Напомним, что разразившийся тогда не просто банковский, а общеэкономический кризис вызвал (с лагом в один-два месяца на первичном рынке и три-четыре месяца — на вторичном) падение цен на московские квартиры в среднем на 30%. Возможен ли этот сценарий сегодня? Скорее всего нет, поскольку на этот раз кризис банковского сектора и возможные банкротства не самых крупных игроков этого рынка не перерастут в нечто большее. Более того, вероятна ситуация, когда те средства частных вкладчиков, которые удастся вытащить из «тонущих» банков, будут перенаправлены в инвестиционные покупки квартир в Москве и земли в Подмосковье. Свою лепту в этот процесс могут внести и другие частные инвесторы, до этого доверявшие свои сбережения банковским структурам. В итоге вместо обвала может получиться новый скачок цен по примеру начала 2003 года, когда курс доллара начал снижаться и освободившиеся денежные средства активно инвестировались в недвижимость.
* * *
Вторую причину условно назовем «психологической». По мнению ряда специалистов, потенциальные покупатели жилья решили отложить свои приобретения в свете заявлений глав государства и правительства РФ о возможном скором наступлении времени «доступного жилья» и случайно вылетевших из уст представителей Центробанка сведений о возможном банковском кризисе и отзыве лицензий у ряда банков.
Сегодня слухи о кризисе уже стали явью. А вот что вкладывается в понятие «доступного жилья», многим неясно до сих пор. Можно лишь предположить, что люди ждут снижения стоимости 1 кв. м до удобного им значения. В ответ на это заметим, что нигде и никогда снижение цен на свободном рынке недвижимости не зависело от росчерка пера правительственного чиновника. Не произойдет этого и в России, если руководство нашей страны не планирует возврата к социалистической системе хозяйства.
* * *
Третий аспект отнесем к разряду «исторических», поскольку так сложилось, что с начала становления рынка недвижимости в столице на летние месяцы всегда приходился серьезный спад покупательской активности. Исключением стали лишь последние два года, в особенности 2003 год, когда за лето цены выросли более чем на 10%. Теперь же риэлторы уверены, что прошлый год стал исключением, подтверждающим основное правило, и, хорошенько отдохнув летом, покупатели вернутся на рынок уже в сентябре. Поскольку в отличие от прошлого года, когда цены росли, сегодня, в условиях остановки роста цен, необходимость срочной покупки квартиры фактически отпала. Во всяком случае она уже не стоит того, чтобы откладывать из-за этого свой долгожданный отпуск.
Кстати говоря, осенью этих покупателей будет ждать еще и значительно увеличившееся по своим объемам предложение квартир. Если это действительно так, то уже этой осенью все вернется на круги своя, т. е. к прогнозируемому и закладываемому в бизнес-планы среднему росту стоимости квадратного метра на два с небольшим процента в месяц.
У представленных трех версий есть как свои сторонники, так и противники. Тем не менее оценить причины снижения покупательской активности и роста цен однозначно достаточно трудно. Риэлторы убеждены, что точный ответ на вопрос, как дальше будет развиваться рынок, можно будет дать только в сентябре, когда и люди выйдут из отпусков, и ситуация с банками прояснится, и правительство наконец утрясет и примет широко рекламируемые изменения в жилищное законодательство. Все было бы хорошо и спокойно, можно даже вспомнить знаменитое «цыплят по осени считают», если бы не четвертый вариант развития событий.
* * *
Заключается он в том, что цены на московское жилье действительно достигли своего пика и давно прогнозируемый период стагнации и некоторого корректирующего снижения стоимости квадратного метра уже наступил. Действительно, почему бы и нет? Ведь уже в прошлом году в неофициальных разговорах риэлторы отмечали, что цены на элитное жилье классов А и В фактически достигли «потолка» платежеспособного спроса. Увеличение стоимости жилья элитного класса возможно лишь в рамках инфляции. В принципе 2004 год полностью соответствует этим прогнозам. Лишь по некоторым новым объектам было отмечено увеличение стоимости предложения, что обусловлено в первую очередь эксклюзивными видовыми характеристиками. Фактически это означало, что верхняя ценовая планка московского жилья остановилась на уровне $4–10 тыс. за 1 кв. м. Следуя логике некоторых аналитиков, следующим ценовым сегментом, в котором ожидалась остановка роста цен, должен был стать сектор жилья бизнес-класса. Что и случилось в апреле 2004 года, когда было зафиксировано первое серьезное падение продаж по наиболее крупным объектам. В этот момент некоторые застройщики пошли на достаточно интересный маркетинговый ход: не повышая верхний уровень цен по наиболее дорогим квартирам, они подняли, и существенно, цены на дешевые невидовые квартиры в этих комплексах, которые, кстати говоря, на тот момент продолжали пользоваться хорошим спросом.
От Чего зависит изменение цен на рынке недвижимости
Повышающие факторы:
— изъятие населением средств из банков и вложение их в объекты недвижимости;
— улучшение условий ипотечного кредитования;
— отсутствие системного кризиса в экономике;
— долгосрочная тенденция сохранения высоких цен на нефть.
Понижающие факторы:
— декларирование правительством реальных действий по созданию рынка «доступного жилья»;
— потенциальные покупатели забирают средства из банков, но, боясь падения цен, не вкладывают их в недвижимость;
— демпинговый выброс на рынок принадлежащих банкам объектов недвижимости для улучшения показателей ликвидности;
— демпинг со стороны крупных застройщиков, имеющих серьезные кредитные обязательства;
— мелкие и средние инвесторы хотят «зафиксировать» прибыль в ситуации снижения доходности вложений в жилье и одновременно выставляют принадлежащие им объекты на продажу.
Эти события позволили в апреле сделать предположения о том, что рынок начинает потихоньку «останавливаться», поскольку кривые роста стоимости наиболее дорогих квартир в домах бизнес-класса ($2200–3500 за 1 кв. м) так же, как и в «элите», вышли на свое максимальное значение, т. е. фактически прекратили рост. С того момента цены менялись лишь в секторе наиболее дешевого жилья эконом-класса, объемы которого на рынке постоянно уменьшаются, а спрос продолжает оставаться высоким. Теперь рост цен прекратился и в этом сегменте рынка.
Хотя недорогие панельные новостройки в отличие от вторичного рынка квартир по-прежнему не спеша «тянутся» вверх — по итогам июня рост цен по ним составил порядка 1,3%. Более высокие показатели продемонстрировало недорогое панельное жилье в подмосковных городах — по нему за первый месяц лета было зафиксировано повышение стоимости 1 кв. м на 1,8%, что позволяет сделать вывод: у жилья эконом-класса еще остается небольшой потенциал для роста. Однако сейчас уже понятно, что в Москве цены на дешевое жилье в панельных домах должны остановиться на уровне $1200–1800 за 1 кв. м.
Каким путем пойдем дальше?
По различным оценкам, сегодня средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве составляет около $1800. Что произойдет дальше? Комментируя ситуацию, риэлторы в основном сходятся во мнении, что в сентябре тенденция к повышению вновь вернется на столичный рынок и по итогам года рост цен на жилье составит прогнозируемые 25%. Аналитик рынка недвижимости Олег Репченко считает, что «сейчас рынок недвижимости находится на серьезной развилке. Выбор во многом будет зависеть от происходящего в банковском секторе. Если банковский кризис перерастет в кризис общеэкономический, то с начала осени возможно заметное снижение цен на недвижимость подобно сценарию 1998 года». Независимый аналитик Андрей Бекетов, отметивший на истекшей неделе незначительное понижение цен на московские квартиры, также связывает дальнейшее развитие ситуации с банковским сектором, поскольку, по его мнению, «на данный момент и продавцы, и покупатели заняли выжидательную позицию в условиях «ползучего» банковского кризиса».
Более оптимистично смотрит на развитие ситуации директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник. По его мнению, поскольку «в течение двух последних лет рост цен на жилье в Москве определяется внешними по отношению к рынку факторами (притоком инвестиций на рынок), внутренние факторы практически не влияют на него». В то же время основной повышающий фактор рынка жилья, которым Г. Стерник считает мировые цены на нефть, сохраняет долгосрочную тенденцию к повышению и приведет к дальнейшему росту цен на квартиры в Москве на исходе лета. По мнению аналитика, последние события на межбанковском рынке даже увеличат привлекательность недвижимости как средства сбережения накоплений. Поэтому, по предположениям аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», по крайней мере до конца 2006 года серьезные потрясения рынку не грозят. Поэтому прогнозируемый прирост цен на жилье в Москве на 2004 год сохраняется на уровне 40–45%. В 2005 году ожидается замедление темпов роста до 10%, в 2006 году — стабилизация (средний уровень цен составит $2400–2500 за 1 кв. м).
Если делать некоторые выводы из высказываний риэлторов и аналитиков, получается, что никакого кризиса на рынке нет, есть давно прогнозируемое и ожидаемое летнее затишье. Цены перестали расти потому, что некстати произошел «несерьезный» банковский кризис, который в дальнейшем будет способствовать очередному витку цен на недвижимость, да правительство чего-то намудрило с собственной рекламой, наобещав через три года всем «доступное жилье». Хотя специалисты рынка недвижимости тоже прекрасно знакомы с русским фольклором и на всякий случай не забывают упомянуть про тех самых цыплят, которых известно когда считать надо.
Источник газета "М2=Квадратный метр"
