Бетон.ру

Завтра Госдума в первом чтении рассмотрит пакет из 27 законопроектов по формированию рынка доступного жилья. Накануне рассмотрения, во вторник, разработчики законопроектов ознакомили общественность с теми благами, которые принесет обществу принятие указанных законов. Главным благом должен стать рост доступности жилья: если сегодня жилье могут себе позволить 12% населения, то к 2010 году оно должно стать по карману 30%. При этом разработчики указывали, что начиная с 2007 года нас ожидает стабилизация цен на жилье. Однако ответ на вопрос, что же случится до 2007 года с ценами, получить не удалось.

Ипотечный кредит образца 2010 года, по словам президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой (занимавшейся разработкой законопроектов), будет выглядеть следующим образом. Кредит будет выдаваться сроком на 20 лет под 10% годовых в рублях с 30%-ным первым взносом. Для граждан, не имеющих средств на первый взнос, предполагается введение системы страхования: застраховав свою ответственность перед банком за 0,5% суммы кредита, заемщик сможет получить 90% от стоимости приобретаемого жилья, то есть первый взнос составит 10%. Однако в случае неплатежеспособности заемщика банк сможет забрать его квартиру себе, даже если заемщику больше негде жить. В настоящее время Гражданский кодекс запрещает обращение взыскания на квартиру в том случае, если она является единственным жильем, что увеличивает риски банков, которые естественным образом закладываются в процентную ставку. Впрочем, г-жа Косарева утверждает, что вероятность попасть в ситуацию частного дефолта по собственному ипотечному кредиту крайне низка и не превышает 0,5%.

Разработчики законопроектов убеждены, что их принятие невозможно переоценить: фактически оно станет переломным моментом в истории российского квартирного вопроса. Впрочем, резкого улучшения сразу ждать не следует. «Это начало длинного пути, – сказал во вторник директор департамента строительства и жилищного хозяйства Минпромэнерго Сергей Круглик. К 2010 г. средняя обеспеченность жильем в России увеличится всего на 2 квадратных метра. Но мы должны начать действовать сейчас, чтобы через 10-12 лет иметь такую же обеспеченность жильем, как и в европейских странах». В России обеспеченность жильем в настоящее время составляет 19,7-20 кв. м на человека, при этом в США этот показатель находится на уровне 70 кв. м, в европейских странах – 40 кв. м. Впрочем, Надежда Косарева считает, что этот показатель неточно характеризует ситуацию с жильем. «Показатель обеспеченности жильем на душу населения в западных странах уже не используется, – утверждает она. Он не отражает реальную ситуацию. Так, в России средняя площадь вновь сдаваемого жилья составляет 85 кв. м, в то время как средняя новая квартира в европейских странах имеет площадь 70 кв. м. Мы наблюдаем сверхпотребление жилья у населения с очень высокими доходами, которое никак не регулируется ни налогами, ни оплатой жилищно-коммунальных услуг. После принятия законопроектов, направленных на создание рынка доступного жилья, появятся инструменты, которые заставят людей более рационально подходить к приобретению жилплощади».

Как известно, предлагаемый пакет законопроектов ставит своей целью не только воздействие на тех, кто покупает слишком много жилья, но, в первую очередь, увеличение спроса у населения со средними доходами, а также расширение предложения на рынке жилья. Причем наиболее слабым местом предлагаемого пакета является как раз раздел, посвященный расширению предложения жилья. Тем не менее кое-какие меры предусмотрены. В первую очередь, как сообщил зампредседателя Госдумы Георгий Боос, необходимо разрушить монополию, сложившуюся на строительном рынке. Пакет законопроектов предусматривает некие меры, которые позволят либерализовать рынок земли: именно в отсутствие свободной торговли городской землей и упирается вся проблема монополизации строительной отрасли. Предполагается, что после принятия нового Градостроительного кодекса монополию удастся если не ликвидировать совсем, то несколько пошатнуть. Главное, что, по замыслу разработчиков, должно выбить почву из-под ног монополистов, – зонирование городских территорий (с целью свести фактор отдельно взятого чиновника при принятии решения о строительстве того или иного объекта к нулю), а также продажа земли на открытых торгах. Кроме того, предполагается ввести систему защиты инвестиций в создание инфраструктуры путем утверждения концессионных начал в этой отрасли.

Тем не менее эксперты указывают на явную слабость предлагаемых мер по стимулированию расширения предложения, что признают и сами разработчики. В недостаточности этих мер на фоне довольно серьезных действий государства по стимулированию расширения спроса кроется опасность, способная свести на нет все усилия по созданию рынка доступного жилья, а именно – растущий спрос на фоне стагнирующего предложения. Этот процесс неминуемо приведет к росту цен, что снизит доступность жилья для населения. Впрочем, Сергей Круглик уверяет, что никакого роста цен в России не будет: скорее стоит ожидать стабилизации рынка по ценам в 2007 г. Тем не менее сами разработчики, в ходе анализа пришли к выводу, что в первые два года после вступления законов в силу российский рынок недвижимости продемонстрирует довольно серьезный рост – гораздо более серьезный, чем это было бы в случае инерционного развития ситуации (если ничего не трогать). Рост цен в первые годы действия законов будет обусловлен банальным фактором: спрос удастся простимулировать довольно быстро, строительство же немного отстанет. Поэтому в короткий период возникнут условия для роста цен. Впрочем, Сергей Круглик убеждал, что никаких условий для роста цен в 2005-2006 гг. не будет.

Источник "RBCdaily"