Цены на жилье в Подмосковье стремительно растут. За последние полгода стоимость квадратного метра в новостройках ближнего Подмосковья увеличилась в среднем на 20%. При этом жилье за пределами МКАД по-прежнему дешевле, чем на московских окра­инах. Подмосковные просторы привлекают застройщиков, вытес­няемых из столицы жесткой политикой городских властей и де­фицитом земли.

Подмосковье - один из самых перспективных рынков жилья. По объему строительства он не­значительно уступает Москве. По данным областного строительного ведомства, за последние пять лет в Под­московье было построено около 13 млн кв. м жилья. Потенциал подмосковного рынка весьма велик - по разным оцен­кам, его емкость составляет несколько миллионов квадратных метров. При стоимости строительства $250 - 350 за 1 кв. м с учетом затрат на коммуника­ции и передачи части квартир городу цены продаж в Подмосковье колеблются от $400 до $600 за 1 кв. м. Это поз­воляет говорить о неплохой рентабель­ности областных строительных про­ектов.

Война окраин и улусов

Наиболее привлекательными районами массовой застройки являются Химки (стои­мость кв.м. - $600), Красногорск (около $600), Реутов ($510 - 550), Люберцы (S600). Цены на жилье в этих городах прак­тически сравнялись с уровнем цен в отдель­ных районах Москвы (Митино, Марьино, Южное Бутово). Что касается качества жи­лья, то здесь у Подмосковья огромная фора. Местные застройщики стараются возво­дить монолитно-кирпичные дома по инди­видуальным проектам. Строительство па­нельного жилья невыгодно, поскольку вы­сокая стоимость продукции цементных и домостроительных комбинатов сильно под­нимает цену проектов. «Строительство па­нелей выгодно только в том случае, если компания-застройщик имеет собственное панельное производство», - объясняет си­туацию подмосковный чиновник.

Ценовое преимущество Подмосковья до­стигается не только за счет низкой себесто­имости строительства. Свою роль играет и умеренная административная нагрузка. В Москве застройщики получают участки под строительство на конкурсной основе, и од­но из условий выигрыша - увеличение доли некоммерческого жилья. По столичным стандартам 70% построенного жилья оста­ется девелоперу, а треть забирает город. В Подмосковье величина административной нагрузки меньше - от 15% до 20% (изредка доходит до 25%) от построенной площади. К тому же администрации подмосковных го­родков не всегда забирают свою долю в ви­де квартир. Иногда достаточно построить какой-нибудь социальный объект - напри­мер, школу.

Есть и еще одно обстоятельство, усилива­ющее покупательский интерес к подмосков­ным новостройкам. В области нет такой плотности застройки, как в Москве. Как следствие в ближнем Подмосковье полным ходом идет строительство сразу нескольких поселков таунхаусов (блокированных котеджей на 6-8 квартир). То есть за деньги, сопоставимые с ценой двухкомнатной квар­тиры не в самом лучшем районе столице, покупатель может получить большой собст­венный дом. Как следствие, количество мо­сквичей, покупающих недвижимость в об­ласти, выросло с 10% в 1993 году до 32% в 2001 году.

"В последнее время люди со средним дос­татком стараются купить хорошее жилье и одновременно поселиться в районе с благо­приятной экологической обстановкой. Оп­тимальное решение в этом случае - покупка жилья в ближнем Подмосковье», - утвер­ждает руководитель пресс-службы компа­нии «Миэль» Евгений Редькин. При этом из­вечная транспортная проблема, долгое вре­мя мешавшая развитию жилищного строи­тельства за пределами МКАД, сегодня уже не стоит так остро. Точнее, теперь она остро стоит не только для ближнего Подмосковья, но и для многих столичных районов массо­вой застройки. Не решив инфраструктур­ных вопросов в районах массовой застрой­ки, московское правительство фактически помогло своему конкуренту.

Двустороннее движение

Однако настоящий строительный бум в об­ласти начался два-три года назад. «До пос­леднего времени московские застройщики не проявляли к Подмосковью интереса по двум причинам, - комментирует Лиана Давидян, директор Центра инновационных проектов корпорации «Жилищная инициа­тива». - Во-первых, в Москве доходность бы­ла выше, а, во-вторых, многие привыкли участвовать в строительстве в качестве со инвестора, получая в итоге по себестоимо­сти до 40% площади дома, а областных иг­роков это не устраивает". Сегодня в связи с ужесточением инвестиционных условий в столице некоторые московские девелоперы пытаются выйти на областной рынок. Разу­меется, в первую очередь их интересуют ближайшие к Москве города. В минувшем году в Химках впервые в Московской облас­ти появились дома серии П-44Т - это вер­ный признак того, что в Москве тесно даже такому гиганту, как ДСК-1, Неплохие шансы закрепиться на новом плацдарме есть и у компании «Главмосстрой». У всех осталь­ных, пытающихся застолбить перспектив­ные участки, могут возникнуть проблемы. Разговоров о предстоящей экспансии мно­го, а реальных действий пока не видно. По данным аналитиков компании "Жилищная инициатива», в десятке самых успешных за­стройщиков Подмосковья нет ни одной мо­сковской корпорации.
В свою очередь, подмосковные строители все чаще обращают свои взоры на привлека­тельный столичный рынок. С одной сторо­ны, застройщики стремятся вырваться за пределы своих районов. Вследствие особой специфики распределения строительных подрядов это право принадлежит главам местного самоуправления, большинство под­московных девелоперов привязаны к своим «улусам». Например, в Лобне работает фир­ма «Зендор», в Мытищах - компании «Стройтекс» и «Альянс», в Дзержинском - «Жилстрой», в Домодедове - компания «Дружба».

С другой стороны, в некоторых городах области практически закончились большие свободные участки для точечной застройки. «Свободной земли еще немало, но это уже большие куски, требующие создания целых микрорайонов, а значит, подводки инже­нерных коммуникаций, строительства до­рог и социальных объемов», - говорит Давидян. Этот фактор увеличивает стоимость жилья и требует от застройщика значитель­ных оборотных средств.

Все выше и выше...
Все это уже совершенно иные деньги, кото­рые у областных игроков есть не всегда. За средствами надо обращаться к богатому со­седу, что, конечно, не может не сказаться на правилах игры. В последнее время отноше­ния столицы и области были натянутыми. Область грамотно использовала свои преи­мущества и привлекала инвесторов. Напри­мер, большинство иностранных ритейлеров явно предпочитают умеренные цены и по­нятные правила игры, принятые за МКАД. У столичного мэра успехи другого субъе кта федерации не вызывают ничего, кроме раздражения. Подмосковье фактически ис­пользует с выгодой для себя политику сто­личного правительства, удерживающего завышенные земельные ставки. С другой стороны, в столице понимают, что строй-комплекс не справляется с проблемой но­вых районов (транспортные развязки, инф­раструктура).
Власти регионов пытаются найти ком­промисс. В июне этого года даже было под­писано соглашение о сотрудничестве между московским стройкомплексом и Министер­ством строительства Московской области. По сути дела, это попытка заключить кар­тельное соглашение, которое позволит сто­ронам совместно удерживать минималь­ный уровень цен. Однако соглашение так и осталось на бумаге, поскольку в случае реа­лизации договоренностей его участникам слишком многим придется пожертвовать. Пока же подмосковные компании продол­жают тихо придавливать столичных коллег. Областные строители добились от властей отмена лимита этажности в городах вближ­него Подмосковья. Компании могут строить высотные комплексы, то есть увеличивать «выход» готовых метров. Гонка теперь пой­дет не только вширь, но и ввысь.

 ДЕ "Компания"  18.11.02.