Бетон.ру

Затеянная новым мэром Москвы Сергеем Собяниным ревизия инвестиционных контрактов уже через семь месяцев может аннулировать более трети согласованных ранее проектов. РБК daily удалось ознакомиться с перечнем из почти пятисот инвестконтрактов, находящихся в «зоне риска»: сроки реализации одних давно истекли, а строители так и не вышли на площадку, другие не смогли справиться с городской системой и оформить все необходимые бумаги. Так, своих проектов лишатся «Ингеоком», «Мосинжстрой», Mirax Group, «М.О.Р.Е.-Плаза» и другие компании. Параллельно столичные власти прорабатывают механизм выставления этих участков на новые торги, причем компенсировать затраты несостоявшихся инвесторов могут новые владельцы.

474 проекта под вопросом

Ревизия строительных инвестконтрактов в Москве началась в прошлом году накануне отставки Юрия Лужкова. Тогда, по данным РБК daily, градоначальнику доложили, что из тысячи девелоперских проектов порядка 700 являются объектами долгостроя, а около сотни реализуются мошенническим путем. Столичные власти потребовали от застройщиков объяснений, но до конкретных действий дело так и не дошло.

Сменивший г-на Лужкова на посту градоначальника Сергей Собянин поставил перед своими подчиненными задачу разредить «мутную среду инвестконтрактов, которая является образцом российской коррупции, чиновничьего беспредела и бестолковщины». По словам г-на Собянина, действующие в столице инвестконтракты предполагают строительство 40 млн кв. м недвижимости. Из них половина — нереализуемые, а остальные требуют серьезной ревизии на предмет их целесообразности.

Определить судьбу наиболее проблемных девелоперских проектов правительство Москвы должно до 30 сентября, следует из постановления правительства города №25-ПП «О мерах по завершению реализации инвестиционных контрактов с участием правительства Москвы». Согласно документу эти меры должны способствовать в том числе высвобождению городских земель и вовлечению их в хозяйственный оборот.

Как рассказал РБК daily заммэра Москвы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов, из 1,3 тыс. инвестконтрактов пока изучено около 10%. Сегодня рассматривается возможность расторжения этих договоров, пролонгации и завершения. В постановление вошло 1175 инвестконтрактов, в том числе 474 договора, целесообразность реализации которых может быть пересмотрена. По остальным контрактам стоит вопрос продления сроков строительства, формального завершения проектов и решение вопроса взаимных обязательств в них.

Застройщиков гонят из центра

В «зоне риска» оказались девелоперы, сорвавшие сроки реализации проектов и так и не сумевшие начать стройку и оформить земельно-правовые отношения с городом. На этих основаниях Сергей Собянин сможет заморозить строительство в рамках исторического центра, о необходимости чего он не раз заявлял.

Участка в центре столицы лишится Mirax Group, которая через ОАО «Болотная» владеет проектом строительства подземного торгового центра на 40 тыс. кв. м под Болотной площадью. Город считает нецелесообразным реализовывать замороженный в кризис проект, несмотря на то что девелопер получил всю разрешительную документацию, рассказал РБК daily гендиректор «Болотной» и по совместительству член совета директоров Mirax Group Максим Темников. Он предупредил, что при расторжении инвестконтракта правительству Москвы придется компенсировать понесенные девелопером издержки, однако назвать их размер отказался.

Есть проблемы и за пределами Третьего транспортного кольца. Так, свои издержки успел посчитать фонд содействия ипотечному кредитованию «Газпромипотека», заключивший в 2007 году инвестконтракт на реконструкцию кварталов 78—80 района Можайский. В Арбитражном суде Москвы сейчас слушается дело о расторжении этого инвестконтракта и взыскании с правительства города 5,1 млрд руб., в том числе необоснованного обогащения города в 3,3 млрд руб. Комментировать отказ от комплексной застройки кварталов в фонде вчера отказались.

Миллионы за кота в мешке

Проекты комплексной реконструкции, выставлявшиеся в 2005—2008 годах на торги, оказались гораздо сложнее и затратнее, чем казалось по конкурсной документации, объясняет РБК daily один из счастливых победителей. Потому в большинстве своем инициаторами расторжения этих договоров становятся сами инвесторы. Так, ДСК-1 обратился к властям с просьбой забрать три площадки на 700 тыс. кв. м — в Кузьминках, Нагатинском Затоне и районе Ивановское — и осваивать их за бюджетный счет. В ДЭПР сейчас готовится документация по компенсации затрат ДСК-1, но их объем не раскрывается.

Вопрос о компенсациях сейчас стоит и перед компанией «Ингеоком», расторгающей инвестконтракт в центре столицы (Яковоапостольский пер., д. 11/13, стр. 1, Большой Казенный пер., вл. 4) «в связи с невозможностью реализации». С подконтрольной «Ингеоком-Инвесту» компанией «Садово-Спасская» также расторгается контракт на строительство многофункционального комплекса на одноименной улице. В «Ингеокоме» вчера отказались комментировать тему расторгаемых контрактов.

Компания «М.О.Р.Е.-Плаза» Михаила Хесина, получившая в 2007 году квартал 78-80 района Можайский, столкнулась с рядом проблем, в том числе с необходимостью строить за свой счет социальные объекты и инженерные коммуникации, а также передачей значительного процента нового жилья переселенцам. Согласно постановлению правительства инвестор и префектура приняли решение о расторжении контракта. При этом представитель «М.О.Р.Е.-Плаза» заявил РБК daily, что из-за всех обременений «объективно данная площадка не должна быть интересна другим инвесторам».

Однако есть застройщики, которые вопреки желанию властей не хотят расставаться со своими инвестконтрактами. Комплексной реконструкцией мкр. 126 района Рязанский занимается группа компаний ТЭН. Согласно постановлению строительство в рамках проекта так и не было начато, а земельные отношения приходится оформлять через арбитражный суд. Представитель ГК «ТЭН» Анна Бруни уверила РБК daily, что работа над проектом ведется, а стройку предполагается начать летом этого года. «Кроме разговоров никакой официальной информации о расторжении или пересмотре условий контракта от городских властей к нам не поступало», — заявила она. Г-жа Бруни также отметила, что на конец 2010 года затраты компании в этот проект составили около 400 млн руб. Сам инвестконтракт стоил ТЭН 1 млн долл.

Заработать на перепродаже

За годы, в течение которых инвестпроекты не развивались, цена столичной земли выросла в разы. К примеру, в 2008 году компания «Мосинжстрой» получила лакомый участок в Марь­иной Роще за 312 млн руб. Текущую стоимость участка в 29,5 га замдиректора департамента инвестиционных продаж NAI Becar Сергей Чагин оценивает в 3,2—3,5 млрд руб.

Участок компании «М.О.Р.Е.-Плаза» в районе Можайский, по оценке генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, может стоить порядка 3,5 млрд руб. «Учитывая результаты последних московских торгов фонда РЖС, стоимость участков может вырасти более чем в два раза», — замечает она. Таким образом, нынешняя оценочная стоимость земли в пять раз превышает выручку от ее продажи во времена Юрия Лужкова — 710 млн руб.

По мнению руководителя проектов департамента оценки бизнеса и инвестиционных проектов группы «НЭО Центр» Алексея Шумкина, реализация самого инвестпроекта потребует 7—9 млрд руб. «Для того чтобы повысить инвестиционную привлекательность этих земель, город может взять на себя обязательства по расселению жильцов», — считает замдиректора департамента инвестиционных продаж NAI Becar Сергей Чагин.

Высвобождаемые в ходе ревизии инвестконтрактов участки будут выставляться на торги, условия которых будут прорабатываться заново, рассказали РБК daily в правительстве Москвы. Если раньше проводились торги на право реализации инвестконтракта (с арендой земли и обязательствами компенсировать городу траты на инфраструктуру), то теперь город намерен проводить земельные аукционы, на которые выставят права аренды участка под застройку.

Новая процедура торгов еще прорабатывается и пока не отлажена, замечает собеседник РБК daily. По его словам, по одному из вариантов на плечи новых застройщиков помимо традиционных обременений может лечь обязательство компенсировать траты прежних владельцев. «Но это коснется преимущественно площадок с высокорентабельными проектами», — заключает источник в правительстве.

Ряд расторгаемых инвестконтрактов и освобождаемых площадок вообще может не найти новых застройщиков, предупреждают девелоперы. Топ-менеджеры двух крупных строительных компаний заявили РБК daily, что старая московская власть предоставляла площадки, предварительно не изучив вопрос их возможной застройки, и тем самым укладывала девелоперов в прокрустово ложе. Например, в одном случае комплексное освоение участка так и не было согласовано с природоохранным ведомством, а в другом оказалось невозможным жилое строительство.