Бетон.ру

Минфин, похоже, нашел управу на застройщиков, изымающих деньги дольщиков из одного проекта ради строительства другого. Использованные не по назначению средства предлагается включать во внереализационные доходы и облагать налогом на прибыль. Инициатива Минфина, направленная на защиту дольщиков, на самом деле может обернуться против них, предостерегают юристы.

Застройщики нередко используют деньги дольщиков, предназначенные для строительства одного дома, на возведение другого объекта. В результате граждане получат свое жилье с задержкой. Минфин, похоже, не собирается мириться с таким положением вещей и придумал, как защитить интересы дольщиков. «Использование денежных средств, которые получены застройщиком от участников долевого строительства на создание (строительство) одного объекта, на строительство другого объекта признается нецелевым. Такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 Налогового кодекса», — говорится в письме Минфина от 23 января 2012 года №03-03-07/3. А значит, ведомство Антона Силуанова будет облагать их налогом на прибыль.

Генеральный директор MR Group Роман Тимохин считает, что проблема, на которую обратил внимание Минфин, была основной причиной кризиса в области девелопмента и строительства жилья. «Застройщики балуются и распределяют доходы будущих периодов. На самом деле никакого дохода нет, это деньги, заплаченные покупателем за стройку, их застройщик берет и изымает из проекта. Это нельзя делать», — считает он.

Норма, на которой основана позиция Минфина, сформулирована в одном предложении и относится к абсолютно любым случаям нецелевого использования средств, независимо от наличия злого умысла или благих намерений, наличия или отсутствия ущерба для дольщиков, критична партнер Ernst & Young Юлия Тимонина. На ее взгляд, это не совсем правильно, поскольку санкции за нецелевое использование средств должны определяться отраслевым, а не налоговым законодательством.

Письмо, о котором идет речь, затрагивает финансовые интересы как крупных и средних игроков рынка недвижимости, так и простых дольщиков, комментирует ведущий юрист Sameta Юлия Кузнецова. «Для дольщиков применение налоговым органом к застройщикам указанной ответственности повлечет возникновение риска переноса сроков завершения объекта строительства и увеличение цены договора долевого строительства», — отмечает она. А это вряд ли скажется положительно на увеличении количества введенных в эксплуатацию новостроек. В свою очередь снижение предложения по новостройкам может привести к удорожанию недвижимости, опасается юрист.

По словам сотрудника юркомпании «Налоговик» Марины Емельянцевой, инспекторы могут отследить нецелевое использование средств дольщиков, когда на последних этапах строительства объекта вместо отделки и обустройства производятся расходы по заливке фундамента или по кладке кирпича и цементированию цокольных этажей. «Это можно проконтролировать через договоры аренды кранов и бульдозеров, через товарно-транспортные накладные, содержащие даты разгрузки кирпича и цемента», — указывает она. Другими источниками информации о неправомерном использовании денег дольщиков являются счета-фактуры, расчеты по безналу, а также остатки задолженностей на конец квартала.

Налогообложение в данном случае привязано к денежным потокам, а не к реальной прибыли, полученной девелопером, замечает г-жа Тимонина. Получается, что застройщика фактически наказывают, начислив дополнительный налог. «Поэтому нельзя исключить, что в конкретных случаях суды могут поддержать более либеральную позицию, чем та, которую занимает Минфин», — допускает она.

По мнению члена рабочей группы по обманутым дольщикам, депутата Госдумы пятого созыва Александра Когана, новация Минфина не сможет защитить обманутых дольщиков. «Подразумевается, что нецелевое использование денег (если они идут на строительство «не того» дома. — РБК daily) будет расцениваться как прибыль, от которой должны уплачиваться налоги. А если они не уплачены, то по ним будут начисляться пени и штрафы, — говорит Коган. — Однако Налоговый кодекс тоже никто не отменял, и во многих спорных вопросах застройщики пойдут в суды. Обманутых дольщиков не спасешь, потому что компании, через которые они строили дома, находятся, как правило, в банкротном или предбанкротном состоянии».

По его мнению, наиболее реальным в защите обманутых дольщиков может быть лишь изначальное недопущение мошеннических схем при участии дольщиков и их страхование. Сейчас на рассмотрении в правительстве находится законопроект о страховании граждан, вкладывающих деньги в строительство своего будущего жилья на основе жилищно-строительных кооперативов (см. РБК daily от 19.08.11). Согласно законопроекту, страховать дольщиков будут по принципу системы АСВ, в которой банки перечисляют по 0,15% от вклада (однако вместо государства в уставном капитале предлагается участвовать НКО). Основу страхования составит единый взаимный фонд денежных средств. Как стало известно РБК daily, предполагается, что первое чтение по законопроекту состоится в конце февраля — начале марта